供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-102）
政策變化屬情勢變更非違約，法院判房屋買賣合同解除、不擔責！
---魯某與周某房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關鍵詞】
新國五條 京十九條 限購政策 網簽 定金 解除合同 違約 情勢變更
【要點提示】
買受人與出賣人就涉案房屋所簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，內容未違反相關法律規定，為有效合同，雙方均應依約履行合同義務。在雙方履行合同期間，為進一步加強和改善房地產市場調控，國務院辦公廳及北京市政府辦公廳相繼出臺"新國五條"、"京十九條"等文件，進一步細化限購、限貸政策，根據上述政策規定，買受人屬于已有一套房產的京籍單身人士，不具有購買涉訴房屋的資格，合同因該不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，買受人要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同，出賣人亦同意解除合同，法院予以支持，且合同解除并非由于雙方違約導致，合同解除后，出賣人應當將買受人已付的定金返還給買受人。
【當事人信息】
原告：魯某（買受人）
被告：周某（出賣人）
【案情簡介】
2013年2月2日，魯某與周某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：房屋性質為已購公有住房；房屋成交價格為267萬元，魯某在簽訂本合同時支付定金10萬元，該筆定金作為購房款的一部分；雙方采用全款付款交易流程，雙方應于2013年8月1日辦理申請該房屋的所有權轉移登記手續，魯某以自行交接的方式于2013年3月31日支付周某購房款257萬元。合同簽訂當天，魯某支付定金10萬元，周某為其出具收據。此后，雙方就合同履行發生爭議，魯某未再支付剩余款項，周某未與魯某辦理房屋的網簽及過戶手續。
2013年2月26日，國務院辦公廳下發了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱"新國五條"）。2013年3月30日，北京市人民政府辦公廳下發了《貫徹落實﹤國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知﹥精神進一步做好本市房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱"京十九條"），通知要求"自本通知下發次日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房"。因魯某此前購買過一套房屋，所以失去了購房資格。該買賣合同實際已無法繼續履行，魯某與周某協商退還定金，周某堅決不肯。
故魯某訴至法院，請求：1、依法判令解除雙方簽訂的房屋買賣合同；2、周某返還定金10萬元。
【法院判決】
1、解除周某與魯某于2013年2月2日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》。
2、周某于本判決生效后十日內向魯某返還定金十萬元。
【案件評析】
一、本案中法院為何認定限購政策變化屬于情勢變更而未認定買方違約？
情勢變更原則是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可歸責于當事人的原因，使合同賴以成立的基礎或環境發生當事人預料不到的重大變化，若繼續維持合同的原有效力則顯失公平，受不利影響的一方當事人有權請求法院或仲裁機構變更或解除合同的法律制度。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或解除。”本案中，魯某在與周某簽訂房屋買賣合同后限購政策出臺，因其已經擁有一套住房，屬于限購范圍，失去了購房資格，此前雙方也未做網簽，該買賣合同實際已無法繼續履行，合同因該不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，符合情勢變更的構成要件。
二、房屋買賣合同解除后，雙方的責任如何認定？
合同中約定魯某應于2013年3月31日前履行支付剩余購房款的義務，而3月30日履行期屆滿前政府出臺限購政策，魯某既已明確得知其不具備購房資格，作為房屋買受人，其已無法通過支付價款實現取得房屋所有權的合同目的，且雙方合同并未因魯某原因處于延遲狀態無法履行，故魯某延遲支付購房款并不構成違約。另，周某主張合同特別約定魯某可指定第三人購買房屋，但該條款并非強制條款，魯某已于庭審中明確表示不指定他人購買房屋，且周某亦自述不同意辦理魯某要求其做關于委托他人出售房屋的公證手續，故周某關于魯某可繼續履行合同的主張，無相關依據，法院不予支持。周某之間的合同解除并非由于雙方違約導致，合同解除后，周某應當將魯某已付的定金10萬元返還給魯某。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第九十三條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
