供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-123）
對相鄰聯排別墅外擴，搭建行為如何正確維權？
---張某訴薛某相鄰關系糾紛案例解析
【關鍵詞】
聯排別墅 外擴 違法搭建 相鄰權 違法建筑 恢復原狀 訴訟時效 主體適格
【要點提示】
相鄰一方改變房屋使用性質和房屋結構的行為，如果對相鄰方造成相鄰妨礙，相鄰方可以主張排除妨礙，恢復房屋原狀；但其主張恢復房屋使用性質，不屬于民事相鄰關系的調整范圍。
【當事人信息】
原告：張某
被告：薛某
【案情簡介】
張某、薛某分別系某聯排別墅相鄰物業132號房屋、131號房屋的業主。薛某2009年取得131號房屋的產權，該房屋為四聯排別墅的最東面，張某與其配偶許某2005年取得132號房屋的產權，該房屋在131號房屋的西面，131號房屋和132號房屋共用一面墻壁。薛某所有的131號房屋東面、南面、北面外擴，原在南面的大門改在房屋的東面，北面通道內被告設置兩扇門搭建成一雜物間。張某與許某所有的132號房屋在原兩層樓的房屋基礎上加蓋成三樓，131號、132號房屋所在的四聯排別墅除131號房屋為均已經加蓋成三樓。2014年1月26日，薛某將張某、許某訴至法院，要求張某、許某拆除違法搭建的樓層，排除對131號房屋的妨害,該案尚在處理中張某認為薛某將131號物業東、南、北面墻比產權界定范圍外擴，侵占了該物業周圍的公共綠化面積和公有面積。此外，薛某在其房屋周圍的道路公共區域違法搭建圍欄和儲藏室，阻斷了一條消防通道的通行，又侵占了另一條消防逃生通道的部分通行空間。道路公共區域和公共綠化屬小區所有業主共有，薛某名下物業的私建部分不但侵占了公共空間，還妨礙了消防逃生通道的通暢，給張某的居住安全造成了極大的隱患。經多次交涉未果，2014年3月11日，張某提起本案訴訟，要求薛某：（一）拆除在消防通道搭建的違法建筑，排除對公共區域的侵占和對原告通行權、安全居住權的妨害；（二）將131號房屋外擴的墻面恢復原狀，排除對公共綠化面積和道路公共區域的侵占，保障其居住環境權。
【法院判決】
一、被告薛某于判決生效之日起十五日內拆除131號全幢房屋北面搭建的雜物間；
二、駁回原告張某其余訴訟請求。
【案件解析】
一、僅部分業主是否有權提起相鄰關系糾紛訴訟？
所有權人可以直接成為相鄰關系案件的當事人。本案中，張某是
132號房屋的產權人之一，對自己的不動產依法享有占有、使用、收益和處分等權利，故張某的主體適格。
二、相鄰聯排別墅搭建行為已完成，受影響業主是否仍有權提
起訴訟？
相鄰關系案件中的排除妨害請求權和停止侵害請求權不適用時效，而損害賠償請求權則適用訴訟時效。本案中，薛某的搭建行為完成后，其對張某的相鄰權造成影響的行為一直持續至今，且張某的訴訟請求是排除對公共區域的侵占和對原告通行權、安全居住權的妨害，故本案尚未過訴訟時效。
三、法院如何判斷相鄰聯排別墅的搭建影響了其他業主的相鄰
權？
不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。薛某搭建的雜物間影響了張某的通行，故張某要求薛某拆除雜物間的訴訟請求，法院依法予以支持。
四、對相鄰聯排別墅的外擴、搭建行為的正確維權方式？
（一）處理相鄰關系的原則：不動產的相鄰各方，應按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。
（二）哪些不屬于相鄰權民事案件的受理范圍？應如何解決？
1.違章建筑不構成相鄰妨礙的，相鄰方要求拆除的，不予支持。
2.一方改變房屋使用性質和房屋結構的行為，如果對相鄰方造成相鄰妨礙，相鄰方可以主張排除妨礙，恢復房屋原狀；但其主張恢復房屋使用性質，不屬于民事相鄰關系的調整范圍。
3.一方的行為經過行政許可，但對相鄰方構成相鄰妨礙，可告知其先進行行政訴訟，否則不予受理或裁駁。
本案中，薛某將131號房屋東擴、南擴和北擴，是否影響公共綠地和通道的使用，不屬于本案相鄰權的處理范圍，故張某要求薛某將外擴的墻面恢復原狀的訴訟請求，法院不予支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國民法通則》第八十三條
不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。
《全國民事審判工作會議紀要（2011年）》第七條
當事人請求確認違法建筑權利歸屬及內容的，不予受理；已經受理的應駁回起訴。因違法建筑的占有受到侵害而產生的爭議，屬于民事案件受案范圍。違法建筑及其擱置物、懸掛物倒塌或者脫落、墜落造成他人報害，按照侵權責任法相關規定處理。
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