實務中，當事人為解決資金短缺問題
與他人簽訂虛假購房合同套取銀行貸款的
房屋買賣合同、貸款合同效力如何？
法信干貨小哥先來說答案：
雙方當事人簽訂虛假房屋買賣合同以套取銀行貸款的，應認定房屋買賣合同無效。但商品房買賣合同的無效并不能當然代表借款合同的無效。
詳細類案規則和司法觀點闡釋
請看以下干貨內容
本文共計 5156 字 丨 預計閱讀時間 4 分鐘
法信·裁判規則
1.雙方當事人簽訂虛假房屋買賣合同以套取銀行貸款的，應認定房屋買賣合同無效——邵某與郭某某房屋買賣合同糾紛案
案例要旨：雙方當事人在簽訂房屋買賣合同后，出售方一直持有、保管房屋產權證及相關過戶發票、收據等原件，且一直占有使用出售房屋，其主張雙方為虛假購房合同套取銀行貸款；而買受人不能合理解釋并舉證證明上述情況且未證明除銀行貸款外房款的支付情況，應認定雙方之間房屋買賣合同并非真實意思表示，應為無效合同。
案號：（2011）滬一中民二（民）終字第845號
審理法院：上海市第一中級人民法院
來源：上海市高級人民法院網
2.合同當事人無買賣房屋的真實意思表示，相互串通簽訂虛假合同獲取住房公積金貸款的，該合同無效——王學英訴吳世宇、張健所有權確認糾紛案
案例要旨：意思表示真實是民事法律行為應當具備的基本條件之一，雙方當事人沒有買賣標的物的真實意思，而為實現其他目的如獲取住房公積金貸款而相互串通簽訂虛假買賣合同的，應當認定合同無效。
審理法院：天津市河北區人民法院
來源：《天津市高級人民法院公報》2010年第2輯(總第3輯)
3.為解決資金周轉困難簽訂購房合同騙取銀行貸款的應為無效合同——任建萍與徐正勝房屋買賣合同糾紛案
案例要旨：房屋買賣合同的雙方當事人沒有房屋買賣的真實意思表示，而是一方幫助另一方解決資金周轉困難向銀行貸款的，應認定合同無效。
案號：（2013）浦民一（民）初字第40661號
審理法院：上海市浦東新區人民法院
來源：法信平臺精選
4.房地產開發企業借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金，他人明知的，合同無效——徐州大舜房地產開發有限公司訴王志強商品房預售合同糾紛案
案例要旨：房地產開發企業以規避國家對房地產行業調控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實意思表示，則該情形符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第(三)項的規定，應當認定合同無效。
審理法院：江蘇省徐州市中級人民法院
來源：《最高人民法院公報》 2013年第12期(總第206期)
5.開發商與金融機構串通簽訂假按揭合同應為無效——中國工商銀行珠海市分行房地產信貸部訴張愛忠、珠海東北金城房產開發公司借款合同糾紛案
案例要旨：開發商以購房人的名義，與金融機構串通簽訂“假按揭”合同，以套取銀行資金開發房產，其所簽訂的“假按揭”合同因不是雙方當事人的真實意思表示而應認定為無效。
案號：（2004）金民二初字第527號
審理法院：廣東省珠海市金灣區人民法院
來源：《人民法院案例選》2008年第3輯（總第65輯）
法信·專家觀點
一、虛構房屋買賣套取銀行貸款的房屋買賣合同和貸款行為的效力認定
民間借貸的借款人到期無力歸還借款時，與出借人虛構房屋買賣事實，采用套取銀行貸款方式歸還到期借款，再分期歸還銀行貸款。此種虛構房屋買賣套貸在實踐中引發了以下民事糾紛：一是房價上漲，出借人（即名義買受人）受經濟利益驅使，在借款人（即名義出賣人）還清銀行貸款后，拒不返還房屋，甚至有的名義買受人擅自出售房屋或將房屋進行抵押貸款，借款人訴請確認雙方之間的房屋買賣合同無效并請求返還房屋。二是由于貸款由出借人（名義買受人）向銀行申請，當借款人（名義出賣人）無力按期歸還銀行按揭貸款時，銀行向名義買受人主張債權，名義買受人起訴主張雙方之間的房屋買賣合同以及與銀行的抵押貸款合同均無效。
對于虛構房屋買賣套取銀行貸款的房屋買賣合同和貸款行為的效力如何認定問題，司法實踐中有不同觀點。
第一種觀點認為，此類以虛假房屋買賣合同套取銀行貸款的行為，是屬于雙方惡意串通、損害第三人利益的合同，應當認定房屋買賣合同和貸款合同全部無效。
第二種觀點認為虛構房屋買賣關系和效力應當結合多種因素判定，即使房屋買賣合同無效，以虛假的房屋買賣合同為基礎的貸款合同，因與房屋買賣合同是兩個相互獨立的合同，因此，并不必然導致貸款合同無效。
我們同意上述第二種觀點。
首先應確定套貸行為是否存在，其后考察房屋買賣合同和銀行抵押貸款合同的效力。當虛構房屋買賣套貸事實認定后，才能確定房屋買賣合同的效力。對于房屋買賣法律關系是否真實有效，應重點審查以下事實：
一是房屋買賣合同的約定。在正常的房屋買賣中，房屋位置、轉讓價款、支付期限、房屋交付、轉讓過戶時間及違約責任等屬于雙方協商的主要內容，通常在房屋買賣合同中有明確約定。而對于套貸合同，由于其交易的虛構性，合同約定較為簡單，有的甚至對關鍵合同條款也未作約定。
二是房款的實際支付情況。由于房屋交易金額較大，如系真實買賣，資金的流向一般有據可查。對于房款，特別是首付款的支付情況，不能僅以一方出具的收款收據為判斷，而應審查實際的資金流向。對于以現金形式交付的大額房款，應審查資金的來源。
三是房屋產權證及相關資料、票據的保管情況。正常的房屋買賣，在房屋過戶后，房屋產權證應由買受人保管。而在套貸情況下，由于交易系虛構，房屋產權證及相關房產資料一般由名義出賣人保管。此外，由于套貸的目的是使名義出賣人獲取銀行貸款，辦理產權過戶、繳納交易契稅等通常也由名義出賣人承擔，相應的票據也常常保存在名義出賣人。
四是當事人對交易細節的熟悉程度。真實的房屋買賣涉及利益重大，當事人一般對合同磋商過程，合同簽訂及房屋過戶的時間、地點，房款支付的時間、地點、批次、金額、支付方式等交易細節印象深刻。而在套貸合同情況下，由于房屋買賣并未真實履行，當事人對此往往語焉不詳。
五是還貸的實際情況。在真實的房屋買賣合同中，應由買受人歸還銀行貸款。而在套貸合同中，由于交易系偽造，實際由名義出賣人按月歸還貸款，通常表現為名義出賣人持有還貸卡，或者名義買受人逐月將還貸賬單郵寄給名義出賣人。
六是交易后房屋的實際居住情況。房屋出賣后一般由買受人實際居住，而在套貸合同中，房屋通常仍由名義出賣人實際控制。如果查實房屋買賣合同非當事人真實的意思表示，其目的在于套取貸款，此時可以認定房屋買賣合同無效。
關于房屋買賣合同與房屋按揭貸款合同的關系，我們認為兩者之間是具有緊密聯系但又相互獨立的合同關系，并不構成法律上的主從合同關系，房屋買賣合同的無效并不當然導致按揭貸款合同無效。
（摘自《房地產糾紛裁判思路與規范指引(下)》，韓延斌、王林清，人民法院出版社2014年版）
二、商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同的關系認定
我們認為，商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同之間是具有緊密聯系但又相互獨立的合同關系。
1.商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同相互獨立。理由是：
(1)當商品房買賣合同因法律規定的原因被宣布無效或者被撤銷以后，其后果將會導致按揭貸款的擔保物發生變化，但并沒有使貸款合同被宣布無效或者被撤銷的情形出現，人民法院不得因此而宣布商品房按揭貸款合同無效或者撤銷之。該合同是否能夠繼續存在，依賴于合同雙方的意思。如借款人仍具有還款能力，貸款合同仍可能存續。由此，商品房按揭貸款合同在效力上對商品房買賣合同不具有從屬性。
(2)商品房買賣合同訂立后，買受人支付一定比例的購房款并通過按揭貸款的方式將剩余款項一次性支付給了出賣人，從而完成了己方在商品房買賣合同當中的合同義務。當出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人從而完結其合同項下之義務后，商品房買賣合同因履行完畢而歸于消滅，但商品房按揭貸款合同并未消滅。一般言之，該合同會繼續存在十幾年甚至更長。因此，商品房按揭貸款合同在消滅上與商品房買賣合同不具有從屬性。
2.商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同緊密聯系。理由是：
(1)買受人辦理按揭貸款的目的就是為了解決其購房資金不足的困難，其所貸得款項均支付給出賣人作為購樓款。實踐中，在買受人（借款人）與銀行（貸款人）簽訂了商品房按揭貸款合同之后，銀行會依照合同約定將貸款直接打給出賣人，買受人不得也無法將該貸款挪作他用；
(2)現實中的的買受人一般是普通百姓，他們的付款能力尤其是一次性付款能力相對較弱。同樣，其取得貸款之后的還款能力也很難讓銀行獲得足夠的收回貸款的信心。因此，銀行在與買受人簽訂貸款合同的同時都會要求買受人將其所購商品房（含現房及期房）作為擔保物為貸款合同提供擔保。即此，買賣合同的標的物與貸款合同的擔保物就具有了同一性。
綜上，商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同之間系既具緊密聯系但又相互獨立的合同關系。
（摘自《房地產糾紛裁判思路與規范指引(下)》，韓延斌、王林清，人民法院出版社2014年版）
三、假按揭合同效力的認定
無論是有真實簽名的“假按揭”，還是偽造簽名的“假按揭”，借款人和開發商之間買賣房屋的行為意思表示不真實，其實質目的是惡意串通騙取銀行貸款。《合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”根據該規定，開發商與借款人之間的房屋買賣合同無效。
因為商品房買賣合同和借款合同不是主從合同關系，商品房買賣合同的無效并不能當然代表借款合同的無效。借款合同的效力可分以下三種情況：
其一，銀行不知情的具有真實簽名的“假按揭”借款合同的效力。由于開發商和借款人的真實意圖不在于購買住房，而是幫助騙銀行貸款，因此開發商和借款人意思表示不真實。我國《合同法》第五十四條第二款的規定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”根據此規定，該種借款合同應屬于效力待定的合同，在銀行行使撤銷權之前，借款合同是有效的。實務中，銀行為了自己的債權利益，一般不會行使撤銷權，可以認定該類按揭合同是有效合同。
其二，銀行知情的具有真實簽名的“假按揭”借款合同的效力。貸款人明知借款人沒有購房意圖而不禁止發放貸款甚至還幫助操作“假按揭”貸款，對此類借款合同的效力問題，我國目前的《合同法》和《民法通則》并沒有明確規定。但“串通”在本質上講是一種“雙方互相溝通、達成協議的過程”，從合同自由的原則出發，在沒有其他違法因素的前提下，如果銀行、借款人和開發商對“假按揭”的事實明知但都愿意承擔此后果的，應視為雙方的意思表示真實，所以銀行與借款人簽訂的借款合同屬于有效合同。另外，銀行由于明知借款人的欺詐意圖，所以，銀行不是善意相對人，其不得以受到欺詐為由，作為受損害方變更或撤銷。(張煒主編：《住房金融業務與法律風險控制》，法律出版社2004年版，第193頁。)
其三，開發商偽造借款人簽名的“假按揭”合同的效力。由于借款人根本不存在即借款合同主體不存在，故此，無論銀行對于“假按揭”是否知情，購房合同和貸款合同均應該是無效合同。
（摘自《房地產糾紛裁判思路與規范指引(下)》，韓延斌、王林清，人民法院出版社2014年版）
法信·相關法律
1.《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
2.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
3.《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》
三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力
當事人為套取銀行貸款虛構房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實意思表示，房屋買賣合同無效。當事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無效的法律后果可以參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規定處理。
