房屋被冒名委托出售且又設(shè)立抵押，原業(yè)主要求消除抵押、恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記法院如何處理？
被無權(quán)代理出售且又設(shè)立抵押權(quán)的原房屋所有權(quán)人，應(yīng)如何維護自身合法權(quán)益？
——陳某與吉某、胡某某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣 無權(quán)代理 抵押權(quán) 借款 不發(fā)生法律效力 善意取得 表見代理 冒名委托 惡意串通
【要點提示】
案外人在案涉房屋上設(shè)立了抵押權(quán)，而案外人非本案當事人，抵押權(quán)是否有效并不屬于本案審理范圍。因案涉房屋上存在抵押權(quán)，而消除抵押權(quán)需要抵押權(quán)人的配合，現(xiàn)抵押權(quán)人未加入本案訴訟，本案不能一并處理，當事人可在另案訴訟中主張。
【當事人信息】
原告：陳某（原房主、被冒名債務(wù)人、上訴人）
被告1：吉某（買受人、現(xiàn)房產(chǎn)登記人、上訴人）
被告2：胡某某（買受人之母、債權(quán)人、上訴人）
第三人：陳小某（原房主之弟、實際債務(wù)人）
【案情簡介】
吉某與胡某某系母女關(guān)系。2012年4月6日，陳小某偽造陳某簽名向胡某某出具授權(quán)委托書。2012年7月13日，胡某某以陳某代理人的身份與吉某簽訂了《某市存量房買賣合同》，將陳某名下涉案房屋過戶至吉某名下。2012年9月7日，吉某將訴爭房屋抵押給案外人張某，并辦理了抵押登記手續(xù)，債權(quán)數(shù)額90萬元。吉某、胡某某承認吉某并未支付購房款，并解釋稱因冒名人陳小某借錢未還，胡某某是通過將訴爭房屋過戶至女兒名下的方式維護自身合法權(quán)益。
陳某訴至法院，請求：確認胡某某無權(quán)代理陳某與吉某于2012年7月13日簽訂的《某市存量房買賣合同》無效；吉某、胡某某恢復(fù)所有權(quán)登記于陳某名下。
【法院判決】
【一審】：1.胡某某無權(quán)代理陳某與吉某就涉案房屋簽訂的《某市存量房買賣合同》，對陳某不發(fā)生法律效力。2.胡某某、吉某消除涉案房屋的抵押登記，協(xié)助陳某辦理產(chǎn)權(quán)恢復(fù)至陳某名下的手續(xù)。3.駁回陳某的其他訴訟請求。
【二審（反轉(zhuǎn)）】：1.維持原審判決第一項；2.撤銷原審判決第二項；3.駁回胡某某、吉某的其他上訴請求；4.駁回陳某其他訴訟請求。
【案件解析】
一、房屋被冒名委托且出售，買賣合同是“惡意串通”無效還是無權(quán)代理“不發(fā)生法律效力”？
【詳見上文解析...】
二、房屋被冒名委托出售且又設(shè)立抵押，原業(yè)主要求消除抵押、恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記法院如何處理？
原審法院認為：雖然吉某沒有合法依據(jù)取得涉案房屋所有權(quán)，但已實際辦理了房屋所有權(quán)變更登記，吉某以所有權(quán)人的身份將房屋抵押給案外人張某，在無證據(jù)證明存在其他導(dǎo)致抵押合同無效的情況下，房產(chǎn)登記人吉某與張某的抵押合同有效，張某享有涉案房屋抵押權(quán)。故判決，由吉某、胡某某消除系爭房屋的抵押登記，協(xié)助陳某將訴爭房屋所有權(quán)恢復(fù)登記至陳某名下。
二審法院則認為，案涉房屋過戶至吉某名下后，案外人張某在案涉房屋上設(shè)立了抵押權(quán)，因張某非本案當事人，張某的抵押權(quán)是否有效并不屬于本案審理范圍。因案涉房屋上存在抵押權(quán)，而消除抵押權(quán)需要抵押權(quán)人的配合，現(xiàn)抵押權(quán)人未加入本案訴訟，本案不能一并處理，故陳某要求將案涉房屋過戶至自己名下的條件尚未成就，法院對此不予處理，陳某可在另案訴訟中主張。
【涉案法條】
《中華人民共和國民法通則》
第六十六條 沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。
......
第三人知道行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負連帶責任。
《中華人民共和國合同法》
第四十八條 行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。
