房管單位不能提供公房相關(guān)檔案資料是否應(yīng)在承租人變更問(wèn)題上與申請(qǐng)人存在惡意串通承擔(dān)舉證不能責(zé)任？
公房管理單位不能提供變更承租人相關(guān)檔案材料，是否影響法院在確認(rèn)公有住房租賃合同無(wú)效糾紛中的判定？
——張1等與張2等確認(rèn)合同無(wú)效糾紛（二審）案法律解析
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（18-036-2總第247）
【關(guān)鍵詞】
公房承租人 確認(rèn)公有住房租賃合同無(wú)效 惡意串通 檔案材料 訴訟時(shí)效 確認(rèn)合同無(wú)效糾紛 變更公房承租人
【要點(diǎn)提示】
房管單位不僅是租賃合同關(guān)系中的出租人，同時(shí)還是公有住宅的所有人和管理人，應(yīng)當(dāng)依法保留公有住宅房屋租賃合同及其辦理更名手續(xù)時(shí)所需的全部文件。本判例中，由于其他家庭成員在申請(qǐng)人變更公房原承租人時(shí)不在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)居住，法院認(rèn)為其在證明申請(qǐng)人與公房管理單位惡意串通上，未能完成最基本的舉證責(zé)任，即證明該單位明知其享有居住權(quán)益仍然不向其征求意見(jiàn)，在此基礎(chǔ)上證明責(zé)任并未轉(zhuǎn)移至房管單位一方。
【當(dāng)事人信息】
原告1：張1（原承租人長(zhǎng)子、上訴人）
原告2：張2（原承租人次子、上訴人）
被告1：張3（申請(qǐng)變更承租人、原承租人之子、被上訴人）
被告2：北京某房投資管理公司（房管公司、被上訴人）
【案情簡(jiǎn)介】
張4夫妻生育子女5名，即張1、張某某、張3、張2、張×1。訴爭(zhēng)房屋原承租人為張1、張2與張3之父張4。1988年5月，張3在訴爭(zhēng)房屋結(jié)婚并一直居住至今。1988年8月，張4去世。后張3將訴爭(zhēng)房屋的承租人變更為自己。
1995年5月1日，張3與房管公司再次就上述房屋簽署了《北京市公有住宅租賃合同》。
張1、張2遂訴至法院，請(qǐng)求：確認(rèn)房管公司與張3于1988年簽署的《北京市公有住房租賃合同》無(wú)效。
【法院判決】
一審：駁回張1、張2的訴訟請(qǐng)求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、管理單位未入戶調(diào)查共同居住人即變更公房承租人，是否可推定其與申請(qǐng)人存在惡意侵害第三人利益的主觀意思聯(lián)絡(luò)？
【詳見(jiàn)上文解析...】
二、房管單位不能提供公房相關(guān)檔案資料是否應(yīng)在承租人變更問(wèn)題上與申請(qǐng)人存在惡意串通承擔(dān)舉證不能責(zé)任？
（公房承租人變更及租賃合同）簽訂行為系房管公司與張3所為，張1、張2無(wú)從知曉；房管公司不僅是租賃合同關(guān)系中的出租人，同時(shí)還是公有住宅的所有人和管理人，應(yīng)當(dāng)依法保留公有住宅房屋租賃合同及其辦理更名手續(xù)時(shí)所需的全部文件。據(jù)此，在惡意串通簽訂合同的事實(shí)認(rèn)知上，張1、張2一方與房管公司、張3一方在此明顯處于信息不對(duì)稱的地位，故不宜要求張1、張2一方證明責(zé)任的證明標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到完全確鑿無(wú)疑的程度。然而，張1、張2作為主張事實(shí)的一方，仍然負(fù)有一定程度的證明責(zé)任；張1、張2至少應(yīng)當(dāng)證明房管公司明知其享有居住權(quán)益仍然不向其征求意見(jiàn)。而事實(shí)上，張4去世后，在張1、張2未在訴爭(zhēng)房屋居住的情況下，難以苛責(zé)當(dāng)時(shí)的公房管理單位通過(guò)入戶調(diào)查等手段向其了解情況并征求意見(jiàn)。張1、張2未能完成最基本的證明責(zé)任，故證明責(zé)任并未轉(zhuǎn)移至房管公司一方。據(jù)此，房管公司未能提供相關(guān)檔案資料，不論出于主觀故意還是客觀失職，仍不能以此徑直推定房管公司與張3存在惡意串通的行為。
三、公房管理部門對(duì)于相關(guān)檔案材料管理不當(dāng)，性質(zhì)如何認(rèn)定、應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？
【詳見(jiàn)下文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)公房承租人變更管理有關(guān)問(wèn)題的通知》
一、我市直管公房變更承租人必須符合以下條件：原承租人遷出本市或死亡,與原承租人同一戶籍并共同居住兩年以上且無(wú)其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行合同，符合承租條件的其他家庭成員無(wú)異議的，可按原承租面積繼續(xù)承租。
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