客觀因素致延期5個月取得不動產權證，出賣人仍被判承擔違約金70萬元！
非賣方原因延期取得不動產權證不構成根本違約，法院不支持房屋買賣合同解除！
---呂某與余某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-049-2總第260）
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【關鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 二手房買賣 房屋產權證 解除合同 約定解除 法定解除 延期辦證 根本違約 定金罰則 繼續履行 預期利益
【要點提示】
因政府辦理不動產權相關部門職責調整原因，造成出賣人延期取得房屋不動產權證，并非是出賣人主觀故意行為造成的違約，而是客觀因素造成的，不構成根本性違約，但出賣人對未按期取得房屋產權證的違約行為亦應承擔相應的違約責任，
【當事人信息】
原告：呂某（上訴人、買受人）
被告：余某（被上訴人、出賣人）
【案情簡介】
2016年9月3日，呂某為了投資而購買涉案房屋，通過居間人范某協助，與余某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣及定金補充協議》。
合同約定：余某將涉案房屋以4950000元出售呂某；涉案房屋預計于2017年2月取得房屋所有權證，具體時間視開發建設單位實際辦理而定；余某在合同簽訂當日將涉案房屋相關資料的原件交由呂某保管，在合同簽訂之日起3日內將涉案房屋交付呂某使用；特別約定，如非當事人雙方原因致使該房屋自本合同簽訂之日起1年內未取得房屋權屬證書的，當事人雙方繼續履行合同，余某從房屋開發商處所獲違約金及賠償款歸呂某所有，如因當事人一方的原因致使該房屋自本合同簽訂之日起1年內未取得房屋權屬證書的，當事人雙方同意繼續履行合同，由過錯方向另一方支付總房款的20%作為補償。
補充協議約定：余某承諾在2017年6月1日取得該房屋所有權證，在取得房屋產權證后5日內通知呂某和第三人，并積極配合辦理房屋產權轉移登記手續;2016年9月3日、4日、30日、10月31日、2017年1月31日分五次給付購房款50000元（定金）、150000元（定金）、1100000元、1300000元、1400000元，剩余購房款950000元于房屋房權轉移過戶后，由銀行支付給余某；余某逾期未取得房屋產權證，余某構成根本違約，呂某有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同，余某應在違約行為發生之日起十五日內，以相當于該房屋總價款的20%向呂某支付違約金。
合同簽訂后，2016年9月3日，余某將涉案房屋原始購房合同、原始購房發票、公積金票據交給呂某保管，余某將涉案房交給呂某。呂某按照“合同”和“補充協議”約定的期限，分五次向余某支付購房款共計4000000元，同時通過銀行轉帳向居間人范某支付9900元，余某于2016年9月9日前向開發商交付了辦理涉案房屋產權證所需的全部手續。2016年10月20日將涉案房屋抵押貸款1270000元償清。2016年底，因政府成立不動產管理局，致使辦理房屋不動產權證手續暫時無法辦理。
2017年10月17日，縣不動產管理局頒發不動產權證書，2017年11月6日，余某從開發商處領取到涉案不動產權證，并通知呂某，要求呂某辦理房屋過戶手續，交納剩余購房款。2017年11月10日后，呂某與余某及余某妻子就涉案房屋合同履行，辦理后續貸款手續及過戶事宜進行溝通協商，余某告之呂某如呂某在2017年12月14日完成購房尾款支付，房屋尾款可以便宜50000元。雙方就如何履行合同未達成一致意見，呂某于2017年11月14日將余某訴致法院。請求：1、解除呂某與余某于2016年9月3日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣及定金補充協議》；2、余某立即返還呂某購房款4000000元；3、余某向呂某支付違約金3910500元、居間服務費10000元；4、余某向呂某支付上述欠款的利息。
【法院判決】
【一審】：
1.余某支付給呂某違約金200000元；
2.駁回呂某其他訴訟請求。
【二審】
1.維持一審判決第二項；
2.變更一審判決第一項“余某支付給呂某違約金200000元”，為“余某支付給呂某違約金700000元”。
【案件解析】
一、以投資房產作為購房目的與國家及政府堅持的房屋是用來住的不是用來炒的政策相違背，法院不支持解除，雙方合同繼續履行！
【詳見前文解析…】
二、因客觀原因致出賣人延期取得不動產權證，并造成后續房屋買賣合同履行糾紛，如何判定出賣人的行為性質及責任承擔？
余某在簽訂合同后，積極的辦理涉案房屋不動產權證手續，后因政府辦理不動產權相關部門職責調整等原因，造成余某未能在2017年6月1日取得涉案房屋不動產權證，并非是余某主觀故意行為造成的違約，而是客觀因素造成的。余某未按約取得涉案房屋不動產權證的行為，不構成根本性違約。
關于呂某要求余某支付違約金3910500元、居間服務費10000元問題，雖余某未按期取得房屋產權證的行為不構成根本性違約，但余某對未按期取得涉案房屋產權證的違約行為亦應承擔相應的違約責任，呂某要求余某支付3910500元違約金的確過高，呂某未提供證據證明其實際損失達到3910500元，現余某要求降低，結合雙方合同履行情況，余某將涉案房屋及時交付給呂某，呂某亦及時向余某支付購房款4000000元的事實，但余某超過合同約定5個月有余才取得涉案房屋不動產權證書的實際情況，法院認為，違約金的確定既要考慮合同履行情況，同時應考慮房屋價格波動等綜合情況，因此酌定被余某支付給呂某違約金700000元（二審調整后的數額）；因第三人是呂某自行找來做中間人，雙方在合同中未約定居間服務費數額，亦未約定該費用的承擔方，現余某對居間費用不予認可，呂某亦不能提供證據證明其主張，故對呂某要求余某支付居間費10000元的訴訟請求，法院不予支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十三條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
