購買房屋未過戶(辦理產權登記)，繼承人不能直接主張遺產分割?！
---孫某與某城鄉建設委員會拆遷行政許可案（再審）法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部(授權發表)
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-060總第271）
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【關鍵詞】
未過戶 未辦理產權登記 繼承人 遺產分割 無利害關系 行政許可
【要點提示】
依照《中華人民共和國物權法》第九條的規定，被繼承人未取得該房產在國家房產管理機關所有權登記，不能確定歸其所有，故房產所有權不能在繼承人之間繼承分割。
【當事人信息】
原告：孫某（上訴人、再審申請人）
被告：某市城鄉建設委員會（被上訴人、被申請人）
【案情簡介】
孫某父母孫某1、周某從產權人邢某處購買了案涉27號院落，并一直居住至去世。其父母購買該處房產后一直未辦理過戶手續，且二人去世后無法再辦理過戶手續，后該房屋遇上拆遷。
孫某不服某市城鄉建設委員會頒發的某建拆許字（2010）第2號《某市城市房屋拆遷許可證》的行政行為，向法院提起行政訴訟，訴訟請求為：確認某市城鄉建設委員會頒發的某建拆許字（2010）第2號《某市城市房屋拆遷許可證》違法。
【法院判決】
一審（裁定）：駁回孫某的起訴。
二審：駁回上訴，維持原裁定。
再審：駁回孫某的再審申請。
【案件評析】
所購買房屋未辦理過戶登記，不能確定所有權，繼承人無權主張、房產所有權亦不能在繼承人之間繼承分割？！
涉案房產原坐落于某市某號院落，房屋所有權人登記在邢某名下。在孫某與孫某2、孫某3（與孫某系兄弟關系）的繼承糾紛案中，原審法院于2009年10月12日作出民事判決。針對兩被告孫某2、孫某3提起的要求分割某號院及院內的十余間房屋的反訴請求，該判決第四頁載明，“反訴被告孫某2、孫某3辯稱，反訴原告要求依法分割的房屋不屬于被繼承人孫某1夫婦的遺產范圍，該房屋與本案無關……”。另外，第七頁載明，原審法院認為，“……（三）關于院落房屋在本案的處理問題。依照《中華人民共和國物權法》第九條的規定，孫某1、周某夫婦未取得該房產在國家房產管理機關所有權登記，不能確定歸其夫婦共同所有，故該處房產所有權仍然不能在繼承人之間繼承分割。證人竇某國就房產轉讓關系所作的證言不能單獨作為認定案件事實的依據。房產所涉及的權利人不清，同時房產的實際所有權人未予證明其轉讓關系真實合法。……因此，法院亦不能確定該房產除使用權外的其他合法權利構成孫某1、周某夫婦遺產。反訴原告孫某2、孫某3反訴要求對該房產所有權或其他合法權利進行繼承分割均證據不足，理由不充分，法院不予支持。……”。該民事判決已發生法律效力。
據此，孫某在本案中稱其作為父母的繼承人之一，與作為父母遺產的涉案房產存在直接的利害關系的申請事由，與其在某市法定繼承糾紛案件中的答辯意見自相矛盾。況且，該生效民事判決認為不能確定涉案房產歸孫某1、周某夫婦共同所有，亦不能確定涉案房產除所有權以外的其他合法權利構成孫某1、周某夫婦遺產。在孫某未提供證據推翻原審法院生效判決的情況下，其主張涉案房產屬于孫某1、周某夫婦遺產，其作為繼承人與涉案房產有法律上的利害關系的理由不能成立，法院不予支持。綜上，孫某與某市城鄉建設委員會頒發的《某市城市房屋拆遷許可證》不具有利害關系。
【涉案法條】
《中華人民共和國物權法》
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
《中華人民共和國行政訴訟法》
第二十五條 行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關系的公民、法人或者其他組織，有權提起訴訟。
