編號(hào)│易居律師團(tuán)案例庫(kù)YJFC190920323
編者│易居房產(chǎn)律師團(tuán)案例研究部
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無證據(jù)證明單方行為可辦理網(wǎng)簽合同注銷，應(yīng)認(rèn)定為協(xié)商一致解除，出賣人將房屋另行出售他人不構(gòu)成違約！
——吳某與欒某房屋買賣合同糾紛案（再審）法律解析
【關(guān)鍵詞】
網(wǎng)簽合同 協(xié)商一致解除合同 單方行為 注銷網(wǎng)簽 證明責(zé)任 違約責(zé)任 返還定金 一房二賣
【要點(diǎn)提示】
本案中，買受人雖主張注銷網(wǎng)簽合同其與某房產(chǎn)中介均不知情，但現(xiàn)有證據(jù)不能證明房屋買賣合同的一方當(dāng)事人依單方行為即可辦理網(wǎng)簽合同注銷手續(xù)，故法院未支持其主張。在此情況下，買受人應(yīng)當(dāng)就其主張承擔(dān)舉證責(zé)任，因其不能提供充分證據(jù)證明主張，故出賣人在網(wǎng)簽合同注銷后將涉案房屋另行出售給他人的行為不構(gòu)成違約。
【當(dāng)事人信息】
原審原告: 吳某（上訴人、買受人、再審被申請(qǐng)人）
原審被告：欒某（被上訴人、出賣人、再審申請(qǐng)人）
原審第三人：某房產(chǎn)中介
【案情簡(jiǎn)介】
2009年11月，通過第三人某房產(chǎn)中介，欒某（出賣人）與吳某簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，該房屋成交價(jià)為92.6萬元。
2009年11月9日，欒某出具收條，內(nèi)容為：今收到購(gòu)買人吳某購(gòu)買的涉案房屋的購(gòu)買定金2萬元整。
2009年11月9日，欒某（甲方）、吳某（乙方）與某房產(chǎn)中介（丙方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：涉案房屋首付款為52.6萬元（含簽合同時(shí)支給甲方的定金2萬元）于面簽當(dāng)日交于甲方，丙方陪同見證；在涉案房屋交易中，如甲方違約，甲方應(yīng)如數(shù)退還乙方所支付的所有款項(xiàng)，并賠償乙方相當(dāng)于房款20%的違約金；如乙方違約，則乙方應(yīng)在甲方退還乙方所支付的所有款項(xiàng)后，支付甲方相當(dāng)于房款20%的違約金。違約方賠償丙方全額的服務(wù)費(fèi)用。
2009年11月26日，涉案房屋辦理了網(wǎng)上簽約。
2009年12月1日，涉案房屋辦理了網(wǎng)簽注銷手續(xù)。
2009年12月28日，欒某與案外人辦理了涉案房屋買賣網(wǎng)簽合同。2009年12月30日，欒某與案外人向房屋登記管理部門申請(qǐng)辦理涉案房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，并于當(dāng)日將房屋過戶到案外人名下。
吳某向法院訴請(qǐng)：1、欒某返還吳某定金20000元；2、欒某賠償吳某違約金185200元；3、欒某承擔(dān)吳某過戶費(fèi)7000元、貸款服務(wù)費(fèi)3000元。
【法院判決】
【原一審】：
一、欒某返還吳某定金2萬元。
二、欒某向吳某支付違約金185200元。
三、欒某賠償吳某過戶費(fèi)7000元、貸款服務(wù)費(fèi)3000元。
【再審一審】：
一、欒某返還吳某定金2萬元。
二、駁回吳某的其他訴訟請(qǐng)求。
【再審二審】：
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
無證據(jù)證明單方行為即可辦理網(wǎng)簽合同注銷手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定為協(xié)商一致解除合同，出賣人將房屋另行出售他人不構(gòu)成違約！
當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可合同已經(jīng)解除。但是，吳某主張雙方并未協(xié)商解除合同，欒某單方違約不履行合同，且將房屋出售給案外人并辦理過戶手續(xù)，要求欒某按合同約定向其支付違約金。欒某主張雙方已經(jīng)協(xié)商解除合同并辦理了網(wǎng)簽合同的注銷手續(xù)，之后其才將房屋出售給案外人，該行為不構(gòu)成違約。法院認(rèn)為，根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)交易信息公示中顯示，涉訴房屋的網(wǎng)簽合同已于2009年12月1日辦理注銷手續(xù)。吳某雖主張注銷網(wǎng)簽合同其與某房產(chǎn)中介均不知情，但現(xiàn)有證據(jù)不能證明房屋買賣合同的一方當(dāng)事人依單方行為即可辦理網(wǎng)簽合同注銷手續(xù)，故法院未支持其主張。在此情況下，吳某應(yīng)當(dāng)就其主張承擔(dān)舉證責(zé)任，現(xiàn)吳某不能提供充分證據(jù)證明其主張，故欒某在網(wǎng)簽合同注銷后將涉案房屋另行出售給他人的行為不構(gòu)成違約。綜上，吳某要求欒某支付違約金的訴訟請(qǐng)求，于法無據(jù)，法院不予支持。
注：再審一審中，吳某認(rèn)可訴訟請(qǐng)求第3項(xiàng)即欒某承擔(dān)吳某過戶費(fèi)7000元、貸款服務(wù)費(fèi)3000元，已由第三人某房產(chǎn)中介公司予以退還，就該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求其不再主張。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》
第六十四條 當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》
第九十條 當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。
