故意規(guī)避法律簽訂虛假房屋租賃合同導(dǎo)致合同無(wú)效
[摘要]
雙方當(dāng)事人名為房屋租賃合同實(shí)為簽訂土地租賃合同，違反我國(guó)土地管理法之強(qiáng)制性規(guī)定，導(dǎo)致合同無(wú)效。合同無(wú)效后的處理原則為相互返還，有過(guò)錯(cuò)一方賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
[關(guān)鍵詞] 房屋租賃，土地租賃，合同無(wú)效，強(qiáng)制性規(guī)定，強(qiáng)制拆除
[案件當(dāng)事人]
北京市航健技貿(mào)有限公司、北京市豐臺(tái)區(qū)南苑農(nóng)工商聯(lián)合公司
[案情簡(jiǎn)介]
1994年12月25日，北京市航健技貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱航鍵公司）與北京市豐臺(tái)區(qū)南苑農(nóng)工商聯(lián)合公司（以下簡(jiǎn)稱南苑農(nóng)工商公司）所屬第二分公司簽訂租賃合同約定，南苑農(nóng)工商公司將其所有的位于豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)100號(hào)電站北墻外非耕地一塊（約10畝）出租給航鍵公司進(jìn)行機(jī)械加工使用，租期為10年，年租金3萬(wàn)元。租賃期間，航鍵公司有權(quán)在承租場(chǎng)地內(nèi)進(jìn)行建筑。合同簽訂后，航鍵公司在承租場(chǎng)地內(nèi)自建廠房、辦公用房約950 余平方米。
1996年11月，航鍵公司股東出資成立了北京市航明技貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱航明技貿(mào)公司），航鍵公司因未年檢被注銷。南苑農(nóng)工商公司同意航明技貿(mào)公司繼續(xù)履行其與航鍵公司簽訂的租賃合同。
2004年12月25日，航明技貿(mào)公司（乙方）與南苑農(nóng)工商公司第七分公司（甲方）就上述房屋重新簽訂房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，合同約定：甲方將5328平方米院落（土地使用權(quán)）出租給乙方使用，租期10年，自2004年12月31日至 2014年12月30日，租金為每年6.4萬(wàn)元；租賃期間，乙方根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要可在院內(nèi)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)或裝修。合同期滿，應(yīng)無(wú)條件歸甲方所有；因不可抗力（如遇國(guó)家征地或上級(jí)統(tǒng)一規(guī)劃），甲乙雙方應(yīng)無(wú)條件服從，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理，造成損失甲乙雙方自負(fù)。補(bǔ)充協(xié)議約定：經(jīng)雙方協(xié)商，同意因乙方占用甲方房屋院落，甲方社員不能正常生產(chǎn)工作，特同意補(bǔ)償社員就業(yè)安置金為5.6萬(wàn)元，時(shí)間為2004年12月31日至2006年12月30日，到期后按實(shí)際情況續(xù)訂，交款日期為上交，如不交清補(bǔ)償金，甲方有權(quán)收回所租的房屋院落。航明技貿(mào)公司對(duì)原航鍵公司搭建的上述房屋進(jìn)行了翻建，并新建了若干間房屋，均未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。
2006年4月19日，北京市政府發(fā)出《關(guān)于查處違法建設(shè)的通告》，該通告明確：依據(jù)國(guó)家及本市有關(guān)法律法規(guī)，任何單位和個(gè)人未經(jīng)本市城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在本市行政區(qū)域內(nèi)擅自建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施及逾期未拆除的臨時(shí)建設(shè)工程，均屬違法建設(shè)。該公告貼出后，航明技貿(mào)公司未再支付租賃費(fèi)。同年10月，北京市豐臺(tái)區(qū)“2008”環(huán)境建設(shè)指揮部等七家單位聯(lián)合發(fā)布《通告》要求限期拆除違法建設(shè)，其中包括未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者違反上述許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。
10月13日，南苑農(nóng)工商公司所屬第十分公司發(fā)出通知，要求各商戶在3日內(nèi)到第七分公司隊(duì)部解除租賃合同，如無(wú)故拖延，后果自負(fù)。航明技貿(mào)公司未與第七分公司解除合同。 2007年1月，航明技貿(mào)公司自行委托統(tǒng)信資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)其在上述租賃土地上搭建的房屋及 1420.20平米水泥地坪進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估值為1462814.50 元。后城管部門依法將航明技貿(mào)公司的房屋拆除。
航明技貿(mào)公司訴請(qǐng)法院判令航明技貿(mào)公司與南苑農(nóng)工商公司簽訂的《合同書》、《房屋租賃合同》無(wú)效，南苑農(nóng)工商公司對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)全部責(zé)任；判令南苑農(nóng)工商公司返還已收取的租金及社員就業(yè)安置金共計(jì)47.7萬(wàn)元；判令南苑農(nóng)工商公司賠償航明技貿(mào)公司經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)1633425.53元。
另查，北京市豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)于2004年12月12日在該鄉(xiāng)信息網(wǎng)發(fā)布了拆遷公告，將雙方合同所涉土地列入了拆遷范圍。
[法院判決]
一審法院認(rèn)為，航明技貿(mào)公司與南苑農(nóng)工商公司所屬第七分公司（下稱第七分公司）簽訂租賃合同后，第七分公司按合同約定履行了向航明技貿(mào)公司交付上述出租院落的義務(wù)。隨后，航明技貿(mào)公司未經(jīng)有關(guān)職能部門審批在其租賃場(chǎng)地內(nèi)搭建了若干間房屋。根據(jù)已查明的事實(shí)，航明技貿(mào)公司與南苑農(nóng)工商公司所簽合同名為租房合同，實(shí)為土地租賃合同。根據(jù)我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，該合同應(yīng)為無(wú)效合同。但航明技貿(mào)公司已實(shí)際使用租賃標(biāo)的物，本著公平原則，航明技貿(mào)公司應(yīng)向南苑農(nóng)工商公司合理支付租賃標(biāo)的物使用費(fèi)。故判決雙方的租賃合同無(wú)效、駁回航明技貿(mào)公司其他訴訟請(qǐng)求。
航明技貿(mào)公司提起上訴。二審法院審理后，依法駁回上訴，維持原判。航明技貿(mào)公司遂申請(qǐng)?jiān)賹彛蠼?jīng)高院指令再審。
[再審判決]
再審法院認(rèn)為，航明技貿(mào)公司與南苑農(nóng)工商公司所簽合同名為租房合同，實(shí)為土地租賃合同，根據(jù)我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，該合同應(yīng)為無(wú)效合同。合同無(wú)效后的處理原則為相互返還，有過(guò)錯(cuò)一方賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，2004年12月12日南苑鄉(xiāng)信息網(wǎng)發(fā)布拆遷信息，是公開的，是對(duì)社會(huì)公示的行為，簽約雙方均應(yīng)知曉。雙方在12月25日簽約，是自愿行為，不存在一方隱瞞事實(shí)的情況，航明技貿(mào)公司稱如南苑農(nóng)工商公司告知其當(dāng)?shù)匾疬w，其不會(huì)進(jìn)行建設(shè)，是沒有依據(jù)的。案件背景是奧運(yùn)前，市、區(qū)政府整治市容，拆除違章建筑，導(dǎo)致航明技貿(mào)公司所建廠房被拆的原因是因?yàn)樵摻ㄖ沁`章建筑，而非南苑農(nóng)工商公司的原因，與雙方所簽合同無(wú)關(guān)。且拆除航明技貿(mào)公司廠房的是豐臺(tái)區(qū)城管部門，而并非南苑農(nóng)工商公司。航明技貿(mào)公司廠房被強(qiáng)拆，是因其建筑沒有合法審批手續(xù)造成的，不應(yīng)由南苑農(nóng)工商公司承擔(dān)賠償責(zé)任。本案糾紛發(fā)生于特殊時(shí)期，無(wú)效的后果是航明技貿(mào)公司不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，南苑農(nóng)工商公司無(wú)法收取租金，雙方應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的損失，不存在一方因此獲利的情況。另，關(guān)于房租（土地使用費(fèi)）問(wèn)題，航明技貿(mào)公司沒有預(yù)付租金，2007年4月其廠房被強(qiáng)拆之前，其一直使用出租土地，其要求南苑農(nóng)工商公司返還租金，沒有依據(jù)。故維持了原審判決。
[法律分析]
本案處理的重點(diǎn)在于對(duì)原被告雙方之間訂立的合同性質(zhì)的認(rèn)定。
1994年被告與案外人航鍵公司（原告系該公司股東設(shè)立的公司）訂立的租賃合同約定，南苑農(nóng)工商公司將其所有的位于豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)100號(hào)電站北墻外非耕地一塊（約10畝）出租給航鍵公司進(jìn)行機(jī)械加工使用，租期為10年，年租金3萬(wàn)元。租賃期間，航鍵公司有權(quán)在承租場(chǎng)地內(nèi)進(jìn)行建筑。之后，航鍵公司在承租場(chǎng)地內(nèi)自建廠房、辦公用房約950余平方米進(jìn)行機(jī)械加工業(yè)務(wù)。從中可以看出，航鍵公司與本案被告之間訂立的租賃合同其實(shí)是以土地使用權(quán)為標(biāo)的，這一主旨在原告與被告后續(xù)的租賃合同中也相當(dāng)明確：被告將5328平方米院落（土地使用權(quán)）出租給原告使用，租賃期間，原告根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要可在院內(nèi)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)或裝修。因此，這份合同名義上是房屋租賃合同，但其實(shí)質(zhì)是土地租賃合同，根據(jù)我國(guó)土地管理法第43條第1款規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。原告租用被告所有的屬于農(nóng)村集體土地性質(zhì)的非耕地，并自行建筑廠房和辦公用房用于生產(chǎn)營(yíng)運(yùn)，這顯然違反前述規(guī)定，因而合同應(yīng)歸于無(wú)效。
我國(guó)合同法第58條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在本案中對(duì)應(yīng)的結(jié)果就是原告不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，被告不能繼續(xù)收取租金，各自承擔(dān)自己的損失，但由于原告已經(jīng)實(shí)際使用租賃標(biāo)的物，且其自2006年4月至2007年4月之間使用租賃物并未支付房租（實(shí)質(zhì)為土地使用費(fèi)），本著公平原則，原告已經(jīng)向被告合理支付的使用費(fèi)不再返回，即合同無(wú)效的后果之一就是不存在一方獲利的情況。原告因?yàn)闊o(wú)合法審批手續(xù)而被強(qiáng)制拆除所出現(xiàn)的損失并非源于被告的原因所致，因此原告要求被告承擔(dān)賠償責(zé)任的訴請(qǐng)也不應(yīng)得到支持。
綜上，原審判決及再審判決都是正確的。
（ 來(lái)源：北京法院指導(dǎo)案例第七卷）
