導(dǎo)讀
建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)從維護(hù)交易穩(wěn)定又兼顧公平原則出發(fā)綜合評(píng)判房屋買賣合同效力。
1案情
2012年4月18日，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》一份，合同約定：該公司將其開發(fā)的某小區(qū)一套房屋出售給張某，該商品房預(yù)測(cè)建筑面積89.18平方米，其中套內(nèi)建筑面積79.92平方米，公攤面積9.26平方米；房屋單價(jià)4642.3元/平方米，總價(jià)款為41.4萬(wàn)元；合同第五條還約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超過(guò)3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。
后經(jīng)測(cè)繪，訟爭(zhēng)房屋實(shí)際建筑面積為95.36平方米(套內(nèi)建筑面積82.69平方米，公攤建筑面積12.67平方米)。2013年12月15日,某房地產(chǎn)公司發(fā)布的“交房流程”載明:互補(bǔ)面積差價(jià)款(2.5%以內(nèi)補(bǔ)款、2.5%以外贈(zèng)送)，張某建筑面積超6.19平方米，某房地產(chǎn)公司實(shí)際要求按2.23平方米補(bǔ)交房款。
2014年3月19日，張某以涉案商品房面積超過(guò)合同約定的3%為由，向法院提起訴訟，要求解除商品房買賣合同，返還購(gòu)房款41.4萬(wàn)元并按同期銀行貸款利率承擔(dān)損失。
2裁判
安徽省蕪湖縣人民法院一審認(rèn)為：某房地產(chǎn)公司對(duì)于超面積的部分只是要求按2.5%補(bǔ)交購(gòu)房款，對(duì)于超過(guò)2.5%的部分予以贈(zèng)送，并未損害張某的利益，為此張某以建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3%為由要求解除合同的事實(shí)依據(jù)不成立，判決駁回張某的訴訟請(qǐng)求。張某不服該一審判決，遂向安徽省蕪湖市中級(jí)人民法院提起上訴。
二審法院經(jīng)審理查明：建設(shè)部和國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于2000年8月1日發(fā)布實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》適用于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、稅費(fèi)征收范圍，其中第8條房產(chǎn)面積測(cè)算中規(guī)定：挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算；未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。建設(shè)部于2005年7月1日發(fā)布實(shí)施的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(已于2014年7月1日廢止)適用于新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的建筑面積的計(jì)算，其中第3.0.18條規(guī)定，建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1／2計(jì)算。2014年1月17日，該縣人民政府常務(wù)會(huì)議第31號(hào)紀(jì)要載明：為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，原則同意對(duì)2011年度在某小區(qū)購(gòu)買90平方米以下住房但實(shí)際測(cè)量面積超過(guò)90平方米的購(gòu)房戶，其應(yīng)繳契稅總額的25%由縣財(cái)政局予以先征后返。
二審法院認(rèn)為：一、某房地產(chǎn)公司在涉案合同履行中并不具有導(dǎo)致合同解除的違約行為。涉案房屋實(shí)際面積與合同約定的面積差雖超過(guò)3%，但某房地產(chǎn)公司在本案中只對(duì)超出合同約定面積的2.5%予以主張，對(duì)其余部分并未向買受人主張權(quán)利。二、對(duì)涉案房屋合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積的差異，某房地產(chǎn)公司沒有過(guò)錯(cuò)。某房地產(chǎn)公司所提供的證據(jù)證實(shí)，由于建筑規(guī)劃中適用的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》與房產(chǎn)測(cè)繪中適用的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)房屋面積的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不同，最終導(dǎo)致涉案房屋總面積產(chǎn)生差異。三、張某并未因涉案房屋面積差異遭受損失，某房地產(chǎn)公司也未因房屋面積差異從中獲益�，F(xiàn)某房地產(chǎn)公司只對(duì)超出合同約定建筑面積的2.5%要求張某補(bǔ)交房款，對(duì)其余3.96平方米已明確放棄權(quán)利主張；對(duì)涉案房屋因面積差異而增加的契稅，縣人民政府也以會(huì)議紀(jì)要的方式，要求對(duì)其應(yīng)繳契稅總額的25%由縣財(cái)政局予以先征后返�；诖耍䦟彿ㄔ鹤鞒隽笋g回上訴、維持原判的判決。
3評(píng)析
合同法第五條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。公平原則作為民事立法領(lǐng)域內(nèi)的基本原則，其意義和作用在于該原則體現(xiàn)了社會(huì)公德與商業(yè)道德的結(jié)合。將該原則作為規(guī)范合同當(dāng)事人的行為的準(zhǔn)繩，可以有效防止當(dāng)事人權(quán)利的濫用，維護(hù)與平衡當(dāng)事人之間的利益。本案中，當(dāng)事人雙方在合同中雖然有“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房”的約定，然如上所述，某房地產(chǎn)公司在本案中并無(wú)過(guò)錯(cuò)，并采取了相應(yīng)措施，保護(hù)了張某權(quán)益免受損害，在這種情況下，如仍解除涉案合同，不僅使得當(dāng)事人簽訂涉案合同的目的得不到實(shí)現(xiàn)，也使得當(dāng)事人之間的利益失衡，不利于維護(hù)交易的穩(wěn)定，也有違公平、誠(chéng)實(shí)信用民事活動(dòng)原則。
2003年3月24日，最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》是有其現(xiàn)實(shí)背景的，其中第14條關(guān)于買受人合同解除權(quán)之規(guī)定顯然是出于對(duì)當(dāng)時(shí)處于弱勢(shì)地位的買房者予以更多保護(hù)的考量。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化和房地產(chǎn)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，“退房潮”出現(xiàn)了愈演愈烈的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了另一種混亂。依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，一個(gè)完善的市場(chǎng)，并不允許參與者只享受利益，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。本案中買房人要求解除合同的根本緣由即是在于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的下跌，寄希望通過(guò)對(duì)于法律規(guī)定的利用來(lái)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，而這并非上述司法解釋的意旨所在。二審法院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)之上深入領(lǐng)會(huì)立法本意，并不拘泥于對(duì)法律規(guī)定進(jìn)行機(jī)械的理解與適用，在既維護(hù)交易穩(wěn)定又兼顧公平原則的前提下綜合評(píng)判，取得了較好的法律效果和社會(huì)效果。
本案案號(hào)：（2014）蕪民一初字第00407號(hào)，（2015）蕪中民四終字第00022號(hào)
作者：朱訓(xùn)明、宋喜萍
作者單位：安徽省蕪湖市中級(jí)人民法院
來(lái)源：《人民法院報(bào)》
