原租賃合同解除，轉(zhuǎn)租合同是否也隨之解除？次承租人已交納的租金如何處理?
導(dǎo)讀：原租賃合同解除后，轉(zhuǎn)租合同是否也隨之解除？轉(zhuǎn)租合同解除后，次承租人已交納的租金如何處理？
上訴人（原審被告）：北京海鼎天安科技信息有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱海鼎天安公司）
被上訴人（原審原告）：中國(guó)印刷總公司（以下簡(jiǎn)稱印刷總公司）
第三人：北京鴻儒置業(yè)策劃有限公司（以下簡(jiǎn)稱鴻儒置業(yè)公司）
一、案情
北京市西城區(qū)車公莊大街乙5號(hào)系印刷總公司所有之房產(chǎn)，印刷總公司將該房出租給鴻儒置業(yè)公司使用。2003年11月，印刷總公司出具證明，授權(quán)鴻儒置業(yè)公司在合同有效期內(nèi)（2000年1月3日-2009年12月31日）有權(quán)對(duì)外租賃經(jīng)營(yíng)鴻儒大廈。自2004年3月8日起，鴻儒置業(yè)公司即將西城區(qū)車公莊大街乙5號(hào)鴻儒大廈6G室轉(zhuǎn)租給海鼎天安公司使用。2005年3月30日，海鼎天安公司與鴻儒置業(yè)公司續(xù)簽租賃合同，租賃期限自2005年4月1日至2007年12月31日，海鼎天安公司所租房屋租金為人民幣3.00元/日/平方米。
2005年4月8日，印刷總公司向海鼎天安公司發(fā)出通知，因鴻儒置業(yè)公司未在合同約定的期限內(nèi)交付租金，構(gòu)成根本性違約，印刷總公司于2005年4月8日行使合同約定的解除權(quán)，書面通知解除了印刷總公司與鴻儒置業(yè)公司的房屋租賃合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議。自即日起，各租戶與鴻儒公司之間形成的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之解除，鴻儒公司已經(jīng)無(wú)權(quán)再對(duì)鴻儒大廈進(jìn)行包括轉(zhuǎn)租在內(nèi)的任何形式的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2005年4月22日，印刷總公司又在鴻儒大廈張貼通知書，通知租戶印刷總公司于2005年4月8日開(kāi)始負(fù)責(zé)鴻儒大廈的房屋管理、租賃及租金的收取工作。
2005年4月29日，北京市西城區(qū)人民法院判決自2005年4月8日起，終止印刷總公司與鴻儒置業(yè)公司簽定的房屋租賃合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議。2005年5月18日，印刷總公司委托北京市大成律師事務(wù)所向海鼎天安公司發(fā)出律師函，函告海鼎天安公司自2005年4月8日起，海鼎天安公司與鴻儒置業(yè)公司之間的轉(zhuǎn)租合同隨之終止。合同的終止是由于鴻儒置業(yè)公司單方面過(guò)錯(cuò)所致，海鼎天安公司因此可能遭受的損失應(yīng)當(dāng)向鴻儒公司進(jìn)行主張，印刷總公司可提供一切必要之配合。海鼎天安公司在收到本函之日起三日內(nèi)向印刷總公司支付從2005年4月8日起至同年5月31日的租金，如海鼎天安公司決定在5月31日前搬離，租金付至騰空房屋交接日止。
后印刷總公司起訴至法院，要求確認(rèn)海鼎天安公司與鴻儒置業(yè)公司之間的房屋租賃合同解除，海鼎天安公司將訴爭(zhēng)房屋騰空交予印刷總公司，并支付從2005年4月8日至實(shí)際騰房之日的房屋租金，海鼎天安公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)。
海鼎天安公司海鼎天安公司辯稱，由于印刷總公司為鴻儒置業(yè)公司出具《證明》，海鼎天安公司才與鴻儒置業(yè)公司簽訂轉(zhuǎn)租合同，該轉(zhuǎn)租合同合法有效，為穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保證當(dāng)事人的交易安全，在原租賃合同終止履行后，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。轉(zhuǎn)租合同中的權(quán)利義務(wù)，可由原租賃合同出租人和轉(zhuǎn)租合同的承租人承擔(dān)和享有。轉(zhuǎn)租合同的承租人已支付的租金，應(yīng)由原租賃合同出租人與原租賃合同承租人結(jié)算，未支付的租金，則由原租賃合同出租人依合同行使權(quán)利。
由于印刷總公司在其出具的《證明》中明確了鴻儒置業(yè)公司的轉(zhuǎn)租權(quán)但并未表明原租賃合同的租金支付方式和合同解除條件，以及印刷總公司有多次放任鴻儒置業(yè)公司違約的行為，導(dǎo)致海鼎天安公司與鴻儒置業(yè)公司簽定租賃合同并支付了租金，因此即使鴻儒置業(yè)公司與海鼎天安公司的房屋轉(zhuǎn)租合同解除，海鼎天安公司已經(jīng)支付了2005年4月1日到2007年12月31日的租金，海鼎天安公司也不應(yīng)向印刷總公司支付租金，而是由已經(jīng)收取房屋租金的鴻儒置業(yè)公司向印刷總公司交付房屋租金，并由印刷總公司與鴻儒置業(yè)公司向海鼎天安公司賠償因房屋租賃合同終止給海鼎天安公司造成的損失。
二、審理結(jié)果
鴻儒置業(yè)公司經(jīng)法院依法傳喚，未到庭參加訴訟，法院依法缺席判決。最后，法院以原租賃合同解除，轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)當(dāng)一并解除為由解除了海鼎天安公司與鴻儒置業(yè)公司之間轉(zhuǎn)租合同；以轉(zhuǎn)租合同解除后，海鼎天安公司使用印刷總公司所有的房屋沒(méi)有法定或約定的依據(jù)為由判決海鼎天安公司騰房；以海鼎天安公司實(shí)際使用了印刷總公司所有的房屋而未交納房屋使用費(fèi)為由判決海鼎天安公司向印刷總公司支付房屋使用費(fèi)；以原租賃合同和轉(zhuǎn)租合同是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，合同具有相對(duì)性，及海鼎天安公司的辯稱沒(méi)有法律依據(jù)為由駁回了海鼎天安公司的抗辯理由。
