限價商品房搖號后過戶前申請人去世的繼承人無權取得房屋
在限價商品房屋預售合同的履行過程中，買受人應當在合同履行的全過程具有履行合同的特定資格，買受人去世的，繼承人只有具備保障房購買資格的才有權要求繼續履行合同，否則預售合同效力應當終止，繼承人只能繼承合同終止后出賣人返還的財產權利。
【基本案情】
原告（上訴人）: 皮某
被告（被上訴人）: 北京某股份有限公司
皮某訴稱: 2008年11月1日，我母親張某與某公司簽訂商品房預售合同，購買某公司開發建設的北辰常營名苑A03-1住宅樓2單元1001號房屋（以下簡稱訴爭房屋），交付合同價款496 076元，并約定交房時間為2010年9月30日，交付使用后雙方共同向權屬登記機關申請辦理權屬轉移登記。2009年12月15日，張某去世。2010年9月18日，訴爭房屋竣工，具備交房條件。2011年12月29日，張某的繼承人在北京長安公證處辦理繼承權公證，確認張某與某公司簽署的合同項下權益由我一人繼承，我持公證書要求某公司交房過戶，某公司拒絕，以致成訟。我的訴訟請求是：第一，某公司向我交付訴爭房屋；第二，某公司協助我向朝陽區房屋權屬登記機關申請辦理將訴爭房屋產權登記在我名下。
某公司辯稱：張某購買的是保障房，屬于政策性用房，與普通商品房有區別，按照規定只能向具有政府認可資質的人出售，皮某沒有相關資質，我公司不同意向皮某交付房屋。按照北京市相關文件規定，購房人在辦理房產證之前死亡的，沒有其他共同申請成員的，終止購房合同。本案中，除非皮某能夠提供證據證明其系張某的共同申請成員，我公司才可以配合其辦理相關手續。故不同意皮某的訴訟請求。
北京市朝陽區法院法院經審理查明：皮某系張某之子。2008年11月1日，某公司作為出賣人，張某作為買受人，簽署合同編號為Y693327的《商品房預售合同（限價商品住房）》，約定：張某購買訴爭房屋，預測建筑面積為85.99平方米，合同總價款為496 076元，某公司應于2010年9月30日前交付房屋，于2011年9月30日前取得訴爭房屋所在樓棟的權屬證明。訴爭房屋交付使用后，雙方共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記手續。同日，張某交納合同約定的購房款。經詢，張某購買訴爭房屋系其一人申請。
另查，2009年12月15日，張某死亡。2011年12月29日，北京市長安公證處出具公證書，公證內容為：因張某的其他繼承人皮妤琰、皮紅光、皮吉光、韓愫嶺、何永利、何永艷、何永海、皮增祺均明確表示自愿放棄《商品房預售合同（限價商品住房）》項下權益中其有權繼承部分的繼承權，故該合同項下權益應由皮某一人繼承。
再查，2010年9月18日，某公司向訴爭房屋所在樓棟業主送達房屋查驗通知書及入住通知書，要求買受人驗房、辦理房屋結算及入住手續。因張某死亡，某公司不同意為皮某交房并辦理相關手續，以致成訟。
庭審中，某公司提交京建發（2010）523號《關于加強廉租住房、經濟適用住房和限價商品住房審核配租配售管理等問題的通知》，該通知明確購房人簽訂購房合同后，辦理房屋產權登記前死亡的，購房家庭中沒有其他共同申請成員的，房屋銷售單位應終止購房合同，并按照有關法律規定和合同約定結清相關款項；購房家庭中有其他共同申請成員的，由當事人與房屋銷售單位按照法律規定和合同約定自行處理。
【裁判結果】
北京市朝陽區人民法院2013年10月22日作出（2013）朝民初字第26765號民事判決：駁回皮某全部訴訟請求。
北京市第三中級人民法院于2014年3月20日作出（2014）三中民終字第01114號民事判決：駁回上訴，維持原判。
【裁判理由】
法院生效裁判認為：訴爭房屋為具有社會保障性質的限價商品住房，張某作為申請人需要在收入、財產等方面具備一定的條件，據此簽訂的《商品房預售合同（限價商品住房）》僅對合同當事人雙方具有法律約束力。張某在交房前死亡，合同并未履行完畢，訴爭房屋的所有權尚未轉移至張某名下，皮某作為繼承人，并非《商品房預售合同（限價商品住房）》的當事人，亦不符合申請限價商品房的條件，其要求某公司交房并辦理產權轉移登記的訴訟請求，沒有法律依據，法院不予支持。
（來源：北京市第三中級人民法院）
