如何認定房屋交易居間合同糾紛中的“跳單”行為？
案情1
愛家公司與趙某簽訂《獨家代理出售協(xié)議》，雙方約定，由趙某委托愛家公司出售其房屋；期限為2016年1月30日至2016年4月29日，出售價款不低于180萬元；趙某在委托期限內(nèi)，每周提供不少于三次看房機會，不得擅自提高房屋售價；在委托期限和委托期限結(jié)束三個月內(nèi)，趙某私下和愛家公司曾介紹的客戶簽訂合同的，愛家公司為獨家代理機構(gòu)但趙某同時委托第三方從事愛家公司相同的代理活動或趙某自行出售的，趙某應承擔約定成交價格的2.4%的違約責任等等。2016年3月5日，趙某通過怡家公司介紹與案外人錢某簽訂定金合同，約定由案外人錢某購買上述房屋。2016年3月18日，趙某與案外人錢某解除定金合同。2016年3月，愛家公司向趙某提起仲裁申請，仲裁過程中趙某同意繼續(xù)由愛家公司出售房屋，愛家公司撤回仲裁申請。但是隨后愛家公司通過電話聯(lián)系趙某售房事宜，而趙某未到愛家公司處。愛家公司認為趙某不愿意出售房屋，遂再次提起仲裁申請。
案情2
2016年5月，案外人孫某位于某處的房屋在當?shù)囟嗉曳课葜薪楣緬炫瞥鍪?/b>。李某看到該房屋信息后于2016年6月11日聯(lián)系長安公司，長安公司向李某告知了關(guān)于該房屋的詳細信息，并于2016年6月11日當天就帶領李某實地查看了該房屋，簽署了《看房協(xié)議書》。該《協(xié)議書》約定，李某是首次從長安公司處獲取上述不動產(chǎn)信息，在此之前沒有通過任何人或中介機構(gòu)看過長安公司帶看的房屋，一旦就上述不動產(chǎn)達成交易，即視為在長安公司的居間服務下達成的；李某（及其親屬，代理人或者任何與李某有關(guān)聯(lián)的人）與出賣人/出租人簽訂房屋買賣（租賃）合同時，即視為長安公司完成居間服務，李某須向長安公司支付不動產(chǎn)售價的2%作為居間服務費。后李某在另一家中介所的居間下，與房主孫某達成房屋買賣合同。長安公司在得知該情況后，要求李某依雙方的《看房協(xié)議書》支付違約金未果，長安公司遂提起仲裁申請。
“跳單”行為又稱作“跳中介”，一般發(fā)生在二手房的買賣中，具體是指房屋買賣合同的買受人或出賣人已經(jīng)與房產(chǎn)中介機構(gòu)簽署了看房確認書、委托購房或賣房協(xié)議，房產(chǎn)中介機構(gòu)已經(jīng)按照協(xié)議履行了提供獨家房源信息并帶領看房、促使房屋買賣雙方見面洽談等促進交易的義務，但是房屋買賣合同一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介機構(gòu)交付中介費的義務，避過中介機構(gòu)私自簽訂房屋買賣合同的行為。在房屋交易居間合同糾紛案的裁判實務中，如何判斷當事人的行為是否構(gòu)成“跳單”行為？
是否簽訂了獨家委托賣房協(xié)議
有的委托人為了促使中介結(jié)構(gòu)積極進行居間活動，會與中介機構(gòu)簽訂獨家委托出賣合同，委托中介機構(gòu)在一定期間內(nèi)放盤，出售其房屋。在這種情況下，中介機構(gòu)一般會在指定期間內(nèi)積極宣傳，尋找訂約機會，促成交易。此時，如果委托人通過其他中介機構(gòu)成交，或者利用從獨家委托的中介機構(gòu)處得來的信息直接與對方交易，都違反了獨家委托的約定，應對此承擔違約責任。
中介機構(gòu)是否積極提供了中介服務
當前市面上不同中介機構(gòu)之間的競爭激烈，購房人一般會通過多家中介機構(gòu)尋找合適的房源，對出售人來說，除非簽訂獨家委托賣房協(xié)議，否則也一般會在多家中介機構(gòu)放盤。有些中介機構(gòu)不重視服務質(zhì)量，有些則會為客戶分析房源優(yōu)劣，并提供協(xié)助辦理購房貸款、房屋過戶登記手續(xù)等附屬服務，購房人和賣房人在多家中介機構(gòu)提供服務的過程中，當然會選擇服務更好的中介機構(gòu)。因此，在分析委托人與其他中介機構(gòu)簽訂居間合同的主觀意圖時，應當注意原中介機構(gòu)是否積極提供了相應的中介服務，作為判斷之一。
委托人是否利用了中介機構(gòu)提供的信息
如前所述，由于目前市場存在中介機構(gòu)之間共享房源以及出賣人同時在多家中介機構(gòu)掛牌銷售的情況，因此委托人常常可以在不同的中介機構(gòu)找到同一個房源。此時，不能因為系爭房源與原中介機構(gòu)提供的房源一致而認定委托人利用了原中介機構(gòu)提供的信息，而應當根據(jù)提供房源的業(yè)主是多處掛牌還是獨家委托出賣以及與其他中介機構(gòu)間的居間合同等，來綜合認定。
委托人有無實際支出居間費用
按照常理，委托人“跳單”的目的就是為了減免居間費。所以，委托人實際上有無支付居間費用，是判斷其是否構(gòu)成“跳單”的重要依據(jù)。
回到上述兩個案例，案例一中《獨家代理出售協(xié)議》約定了禁止跳單條款，目的是防止賣方利用中介公司的推廣優(yōu)勢而越過中介公司出售房屋，使得中介公司無法得到傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的情形，應認定有效。趙某在雙方簽訂獨家代理合同后，未經(jīng)愛家公司的許可通過怡家公司與案外人錢某簽訂定金合同，目的是跳過愛家公司直接與錢某簽訂合同，違反了《獨家代理出售協(xié)議》的約定，構(gòu)成違約，應當承擔違約責任。雖然趙某在第一次仲裁過程中表示愿意繼續(xù)由愛家公司出售房屋，但隨后趙某以愛家公司不是當面交流拒絕愛家公司的中介服務，實質(zhì)上仍為不愿意由愛家公司繼續(xù)代理銷售房屋，其行為構(gòu)成“跳單”，應承擔違約責任。
至于案例二，系爭房屋產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，買房人李某分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋租賃合同的成立。衡量買房人李某是否“跳單”違約的關(guān)鍵是看其是否利用了原中介公司提供的房源信息、機會等條件。由于李某是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則李某有權(quán)選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同的成立，而不構(gòu)成“跳單”，不應承擔違約責任。
（來源： 茂名合同糾紛律師董志堅）
