買賣合同不成，房產(chǎn)中介是否有權(quán)收取定金
【案情】
2013年3月28日，原告趙某到被告日照某房地產(chǎn)中介公司查看房源，對在該店登記的日照某小區(qū)27號樓2單元202室房源產(chǎn)生購買意向。2013年4月3日，被告收取原告15 000元定金，并出具收款收據(jù)一份，內(nèi)容為：“今收趙某購日照某小區(qū)27#樓2單元202室購房定金15 000元整。”后原告未就房款、過戶費(fèi)及稅費(fèi)承擔(dān)問題與房屋賣主達(dá)成一致意見，雙方未簽訂購房合同。
2013年5月7日，原告以合同未訂立為由，要求被告返還以定金名義收取的15 000元，并自2013年4月3日起按中國人民銀行同期貸款利率支付利息。被告辯稱，原告看房后，被告工作人員曾與原告達(dá)成房屋買賣口頭協(xié)議，原告交納定金后又以不滿稅費(fèi)承擔(dān)為由，反悔雙方交易，過錯責(zé)任在原告，因此不同意返還定金。
另法院查明，原、被告雙方未簽訂居間合同，且被告不能證明收取定金系經(jīng)賣方授權(quán)，也未提供證據(jù)證明其因本次居間服務(wù)支出的費(fèi)用。
【評析】
《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，并由委托人支付報酬的合同。”向他方報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同媒介服務(wù)的一方為居間人，接受他方所提供的訂約機(jī)會并支付報酬的一方為委托人。本案中，被告某房地產(chǎn)中介公司為原告趙某提供訂立房屋買賣合同的媒介服務(wù)，雙方之間為典型的居間合同關(guān)系。
定金是在合同訂立或履行之前支付的以一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的一種債權(quán)擔(dān)保方式。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，該規(guī)則被稱為“定金罰則”。“定金罰則”旨在督促債務(wù)人履行債務(wù)，適用于合同訂立的雙方或債權(quán)人與債務(wù)人雙方，且應(yīng)以書面形式約定。
于購房合同而言，定金雙方指向的是房屋買賣的雙方，其目的是為了保證買賣雙方能夠按時簽訂正式的商品房購買合同，如果一方違約導(dǎo)致無法簽訂購房合同，定金是對守約方的保護(hù)和救濟(jì)。本案中，房地產(chǎn)中介作為居間人，并非房屋買賣合同的當(dāng)事人，其無權(quán)與買賣合同雙方簽訂定金合同或向任何一方收取定金，在并未取得賣主授權(quán)的情況下，其向原告收取定金是一種越位行為。
另外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”對趙某而言，其義務(wù)是按照預(yù)先約定與房地產(chǎn)中介或賣主洽談購房事宜，該義務(wù)其已經(jīng)履行，即使最終因房款、稅費(fèi)等問題未能協(xié)商一致簽訂正式購房合同，也并不是趙某過錯，而屬于“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”，因此，無論如何，房產(chǎn)中介都應(yīng)將收取的定金返還。本案中被告也未向法院舉證因本次居間服務(wù)實際支出的費(fèi)用，故被告對所收取的定金15 000元，應(yīng)全額予以返還。
2013年5月，東港法院一審判決房產(chǎn)中介全額返還所收定金，并自2013年4月3日起支付利息。后房地產(chǎn)中介公司上訴，二審中雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，趙某自愿放棄1 000元及利息，僅要求對方返還14 000元，調(diào)解協(xié)議現(xiàn)已生效。
（來源：山東省日照市東港區(qū)人民法院 作者：王會昀）
