中介未盡審查義務應賠償
核心閱讀：在房地產居間行業規范和行業慣例來看，房地產中介機構在提供中介服務時，應當對影響房屋買賣、租賃合同簽訂的重要事實向委托人或有關機構進行調查，確保提供信息的準確性、真實性。
案情
2014年7月初侯某到某房屋中介機構登記購房，欲在某村購買平房一處。2014年7月10日左右，劉某與某房屋中介機構工作人員宋某商定，將坐落于北京市某村某院的北房5間以15萬元價格通過中介公司出售，出售價款多于15萬元部分歸中介所有。后經該房屋中介機構介紹并由其工作人員帶領，侯某到劉某欲出售的平房看房。經該房屋中介機構工作人員多次電話溝通、協調，侯某同意以25萬元價格購買劉某出售的平房。
2014年7月17日，侯某、劉某在宋某見證下簽訂房屋買賣協議，同日，侯某將購房款25萬元轉入宋某賬戶，同時支付該房屋中介機構中介費7000元。宋某支付劉某賣房款15萬元，剩余10萬元作為賣房差價由該房屋中介機構占有。2014年7月20日，因劉某聯系不上，侯某報警。后經警方調查，上述房屋非劉某所有。2015年2月13日，經法院刑事判決書認定劉某犯合同詐騙罪，判處有期徒刑五年五個月，并處罰金六千元；責令劉某退賠人民幣十五萬元，發還侯某。該刑事判決已生效。2014年7月21日，宋某通過銀行轉賬退還侯某購房款差價99 950元，花費轉賬費50元，并退還侯某中介費6000元。侯某認為作為中介方的某房屋中介機構和宋某未盡到合理審查義務，導致剩余15萬元購房款和中介費1000元未予返還。
后侯某與被告協商未果，起訴到法院，要求二被告賠償侯某損失15萬元并支付利息（自2014年7月18日起至付清侯某15萬元之日止，按中國人民銀行同期貸款基準利率計算），要求被告返還中介費1000元。
該中介機構和宋某答辯稱：確實為侯某提供中介服務，但侯某遭受的15萬元房款損失系劉某詐騙造成，刑事判決書已確認由劉某返還，因此不同意侯某請求賠償15萬元房款及利息的請求，只同意返還中介費1000元。
裁判
法院經審理后認為：侯某經某房屋中介機構介紹，與劉某簽訂了房屋買賣協議，某房屋中介機構收取侯某中介費7000元，某房屋中介機構與侯某之間屬居間合同關系。某房屋中介機構是居間合同的居間人，侯某因劉某的詐騙，遭受了經濟損失，且有15萬元購房款未得到彌補，在刑事判決書生效后，劉某并未退賠該15萬元，也無可供執行的財產。侯某提出的利息損失請求，非直接損失，不予認定。買房人侯某明知其作為城市居民，無權購買農村平房，依然與劉某簽訂房屋買賣協議，且作為買賣合同一方當事人，在沒有嚴格審查房屋產權手續的情況下，即支付購房款，應對自己遭受的損失承擔主要責任。
某房屋中介機構作為專業中介服務機構，在進行居間服務時，應對房屋性質及房屋權屬證明等重要事項信息進行調查核實，并向委托人進行如實報告。本案中，某房屋中介機構沒有盡到合理的審查義務，對侯某遭受的15萬元購房款損失承擔次要責任。根據侯某、某房屋中介機構的過錯程度，酌定雙方的責任比例為7:3。宋某作為該房屋中介機構的員工，其履行職務行為的法律后果應由該房屋中介機構負擔。因此，法院判決該中介機構賠償侯某購房款損失四萬五千元、中介費一千元。
一審法院宣判后，原告侯某、被告房地產中介機構均不服提起上訴。后中級人民法院經審理，判決駁回上訴，維持原判。
房產中介糾紛應該這樣防范！
一、審查中介的資質
看兩證，細辨真與假。所謂兩證，即指房產中介公司既要有房地部門核發的資質證書，又要有工商部門核發的經營許可證。如果只有經營許可證，沒有資質證書，一般是咨詢機構，可以搞房屋政策、信息等咨詢，不能做房屋租賃、買賣等中介業務;如果只有資質證書，沒有經營許可證，則屬非法經營。只有兩證齊全，才是合法的房地產經紀機構。
所以，當你準備找中介公司租房時，一定要先看其是否具備兩證。值得一提的是，在看兩證時，還要細辨真與假，做好看原件，不要看復印件，并把注冊號記下來，因為有些非法中介機構利用復印件弄虛作假。如果你與兩證齊全的中介機構發生糾紛，權益受到侵害時，可以向消費者委員會或房地部門投訴，反之，一旦發生糾紛，則將無人予以受理。
二、簽合同注意霸王條款。
簽合同時，要細不要粗。在簽訂租房合同時，消費者一定要把協議內容搞清搞細。作為承租方，一般要選定自己信賴的房產中介。
同時注意發現合同文件中的霸王條款。針對在買賣合同簽訂前，中介公司提供的各類格式合同中規定的權利限制條款，買賣雙方都要仔細甄別，充分意識到此類條款對自己權利的影響。尤其不要輕信中介服務人員的口頭承諾、豁免。這些是不誠信中介慣用的伎倆。
必要時，應當在特別約定中對有關事項予以明確，并以書面形式留存，否則一旦發生爭議，買方或賣方將難以舉證而承擔不利風險。
法院在房屋買賣格式條款這一問題上已經有所關注，根據北京一中院審理的典型案件，其審判思路是：簽署《買賣定金協議書》但并未促成雙方買賣合同的成立，中介機構無權主張服務費;而且在《買賣定金協議書》中，約束買方與出售人雙方私自或者另行通過其他居間方簽署房屋買賣合同的規定屬于無效條款。
三、明確自己的選擇權利。
2011年，《最高人民法院關于發布第一批指導性案例的通知》中指出，同一房源信息經多個中介公司發布，買方通過上述正當途徑獲取房源信息的，有權在多個中介公司中選擇報價低、服務好的中介公司促成交易，此行為不屬于跳單違約。買賣雙方均可依托此規定貨比三家之后再擇優選擇中介服務。
如果出現糾紛，上升到訴訟層面，那么我們還需要關注房屋中介服務糾紛中法院的審理原則，有針對性地收集有力、合適的證據。
在房產中介服務糾紛的審理中，法官一般會注意以下幾點：
一、房產中介是否獲得了賣方的有效授權。
中介公司一般會提供兩種途徑的委托合同：一類為獨家房源出售委托協議，另一類是允許委托多家中介的委托協議。
在獨家委托協議中，中介公司會增加限制條款，即若選擇獨家委托服務的，在委托期限內，出售人不得委托其他人提供居間服務、代為銷售房產。如果在上述期間內，出售人委托他人代為出售房產的，出售人應按照房屋出售價格的一定比例支付違約金。
而在第二種房產委托協議中，則不限制出售方委托幾家中介公司。需要注意的是，因為網絡信息的便捷，很多中介公司會在獲得其他中介公司房源信息后同時發布相同的房源，并在未獲得有效委托的情況下，代買方向賣方詢價。
法官會根據授權的不同，來判斷中介公司是否提供了有用的信息和服務，從而判決是否需要給中介公司支付中介費用。
二、房產中介所提供的房源信息是否真實、準確。
房產交易中信息披露的透明度問題至關重要，包括所有權關系、是否設置抵押、產權性質、房屋坐落、面積、周邊配套、房齡、朝向等問題，尤其很多買房人關注是否為學區房。
根據《辦法》第二十二條規定，房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書、委托人的身份證明等有關資料，并應當編制房屋狀況說明書。經委托人書面同意后，方可以對外發布相應的房源信息。就此，如果房產中介未盡到核實房源真實信息的義務，一般可以認定買房人無須支付中介費用。
三、看房過程中中介是否存在以欺騙等以不正當手段促成交易的行為。
在看房過程中，中介往往會提出擬出售房產的鑰匙未放在中介或者賣方臨時不在家等借口，要求帶客戶去看類似的戶型，導致很多客戶在沒有看到實際住房的情況下憑借中介人員的介紹便簽訂了購房定金協議或者房屋買賣協議，其后在簽訂合同前后才發現諸多問題，繼而引發復雜的索賠程序。
中介工作人員在代客看房后，往往還會要求客戶簽署《看房確認書》，并在《看房確認書》中約定權利限制條款，如客戶在看房后，其本人或者其親屬通過其他中介購買該房產，仍須向該中介支付中介費用等。
四、中介所提供的中介服務合同是否存在不合理的霸王條款。
特別是在現金交易的過程中，要注意定金交付、房款交付等問題。一般而言，定金協議適用于買賣合同訂立之前，已經交了定金的，定金條款才生效;違約金條款適用于買賣合同中，一般不能超過交易金額的20%。
例如，很多中介提供的定金協議中會設置權利限制條款，如買賣雙方在定金協議簽署后自行或者通過他方中介簽訂買賣合同，視為其履行完居間合同義務，買方或賣方應當支付其居間費用。這影響了交易過程中買方或賣方所需承擔的風險大小，這也是法官需要審理的。
五、中介所收取的居間服務費用是否合規。
實際中，有很多中介通過以代書費、過戶費、看房費等方式變相收取高額中介服務費用，值得注意
（來源：天津敬東律師事務所）
