借名買房糾紛不斷 買房協議可能被判決無效
出于規避購房資格等目的,這幾年借名買房增多,導致糾紛不斷。從審理情況看,借名人比出名人承受更大的經濟和法律風險。
房沒了,錢也沒了
2005年,因無購買經適房資格,初先生決定借和先生之名購買北京市豐臺區一套房屋,并向銀行貸款47萬元,房產證上落上了和先生的姓名。2010年,初先生訴至法院稱自己是房屋實際買受人,和先生僅是名義上的產權人,請求確認房屋歸其所有。而和先生稱,房產是他以按揭貸款購買并已取得產權證,產權人是自己。初先生向法庭提交了一份他委托和先生以個人名義簽訂房屋買賣合同的協議書,經鑒定協議上的簽名并非和先生書寫;初先生還稱自己支付了房屋首付款及銀行貸款,但又不能提供證據。2011年,初先生要求確認房屋歸其所有的訴訟因證據不足被法院駁回。上訴后,二審維持原判。
2012年11月,初先生不服終審判決,向北京市豐臺區檢察院提出監督申請。檢察官齊躍審查認為,雖然初先生稱是借用他人名義購買房屋,但就借名購房達成書面協議的事實,證據不足,法院認定事實清楚,適用法律正確,不予支持監督申請。
“房子沒了,錢也沒了。”齊躍說借名買房最后落了個竹籃打水一場空。
齊躍告訴記者,出資人借名買房,通常是為了規避政策限制或牟取不正當優惠,如沒有購房資格借他人名義買房,為規避“二套房貸利率上浮”借用他人名義貸款等。借名買房看似有利可圖,實則蘊含巨大風險,該院近年來辦理多起房貸民事申訴案件。
在該院辦理的梁某申訴案中,梁某因不具備北京市購房資格,私下與何某達成協議,約定由梁某出首付款和償還銀行貸款,借用何某名義辦理二手房買賣過戶手續和按揭貸款手續。后來二人發生房屋權屬糾紛,因產權人、按揭貸款合同登記人均為何某,梁某最終敗訴。
“借名買房的風險不容小覷,如果登記購房人反悔將房屋再次出售,或者對外債將房屋抵押,或意外死亡子女主張繼承權,都會給實際購房人帶來重大財產損失。”齊躍表示。
幾年前,李女士為給父親養老在北京買房,但由于李女士不具備北京市購房資格,遂借用外甥高先生的名字購買房屋。房屋購買后登記在外甥名下,后李女士又出資幫助外甥購買了他處房屋。去年,由于過戶產生糾紛,李女士將外甥訴至法院要求確認所購房屋產權歸其所有。
“和睦的親屬關系,最終因為利益而反目為仇。”齊躍說。
借名買房協議可能無效
齊躍告訴記者,為了防范借名買房出借方變卦,借名買房雙方一般會簽訂借名買房協議,對雙方的權利義務以及過戶事宜作出約定。司法實踐中,借名買房協議有兩種認定情況,一種是買賣純商品房簽訂的借名買房協議有效,另一種是買賣保障房等政策性住房的借名買房協議無效。
2010年12月,北京市高級法院印發《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第15條規定:當事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益,借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。第16條規定,借名人違反相關政策、法規的規定,借名購買經濟適用住房等政策性保障住房,并登記在他人名下,借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,一般不予支持。
回龍觀、天通苑——北京著名的經濟適用房兩大住宅區,借名買房在這里尤為突出。回龍觀、天通苑所在地的昌平區法院一份統計顯示,2010年至2013年審結的203件經濟適用案件中,其中48件屬于借名買房。大多數借名人和登記的所有權人即“出名人”都簽有協議。借名人由于實際占有、使用房屋,一般不會主動提起訴訟,但隨著北京房價不斷攀升,一些出名人希望通過訴訟拿到房子。
10年前,趙女士想在北京買房,但因不是北京戶口,便找到侄子以侄子名義購買了天通西苑一套房屋。趙女士交納了首付款,又以侄子的名義貸款并按月還款。簽訂購房合同后,兩人還簽訂了一份購房協議,約定趙女士出資,以侄子身份證購房,產權和歸屬權永久性歸趙女士及其家人所有。多年后,趙女士要求侄子將房屋過戶給自己,沒想到侄子稱房屋是屬于自己的。最終,法院判決房屋歸趙女士侄子。
法官介紹,根據法院查明的事實,不少涉案人雖對訴爭房屋有出資的行為,但房屋為經濟適用房,經濟適用房的購買人必須滿足國家規定的條件。借用他人名義購買經濟適用房,行為本身違反國家政策,故出資人主張經濟適用房歸自己所有的訴求于法無據,法院不予支持。雙方即使簽訂了借名買房協議,但因損害了廣大符合經適房資格家庭的合法權益,原則上認定借名買房協議無效。
據法官介紹,對借名買房案件,法院通常以房屋所有權證上登記的名字認定房屋所有權人。實際出資人想要回出資款,首先必須提供充足的證據。如果能夠證明其是房屋實際購買人,出名人不僅要返還原購房款,還要承擔一定的賠償責任。法院在判決上會尋求雙方利益平衡,在判決借名協議無效的同時,要求出名人對實際出資人予以適當經濟賠償。
“借名買房”隱藏諸多法律風險
前幾年,國家為調控房價出臺了限購、限價、貸款利率多項調控政策,房產熱引發不少人借名買房。
最典型的就是2012年張金鳳借名炒房案,轟動京城一時。張金鳳通過房產中介在北京購置11套房產,房產均登記在他人名下,且都是在僅支付30%的首付款后,即辦理過戶、承諾抵押后付清尾款,但房產過戶后張金鳳“失蹤”。在賣房人投訴后,房產中介向賣房人墊付房屋尾款2200余萬元。今年7月,法院判決張金鳳還款,并且查封其中8套房產擬拍賣還款。
北京市西城區法院調研認為,借名買房主要原因有:一是借名人不具備購房資格。如非北京戶口在京納稅不滿五年、家庭年收入超過標準無法申請購買經濟適用房。二是年齡等原因無法辦理銀行貸款。由于房屋價格上漲和銀行貸款政策調整,一些人雖有購房資格,卻因銀行貸款審批未過而無法購房,如年齡較大、即將退休或有大額貸款尚未償還。三是為享低價購房的優惠條件。一些單位對內部職工購房往往存在優惠條件,如團購、集資建房,交易價格遠低于市場價格,使得有需求的人借用單位職工的名義低價購房。
法院認為,借名買房暗藏很多涉訴風險:一是無書面協議,一方否認曾約定借名買房。借名買房的雙方多為親友,基于感情信任,多為口頭約定,較少簽訂書面協議,登記人因房屋價格上漲等因素否認借名買房。二是登記人拒絕辦理房屋過戶手續,借名人面臨風險。三是借名人被要求騰退房屋。購買房屋后,借名人往往實際居住在房內,但由于登記在出名人名下,而我國對不動產物權采用登記主義,借名人面臨被起訴騰退房屋的風險。三是房屋因登記人涉訴而被查封或處分。根據公示公信原則,房屋所有權證載明登記人為所有權人,一旦登記人涉訴,房屋作為其財產面臨被查封或處分的危險。如:登記人離婚,其配偶主張房屋作為夫妻共同財產應分割;登記人負有債務,債權人申請保全而致房屋被查封。四是登記人將房屋轉讓給第三人。由于房屋登記在他人名下,第三人有理由相信登記人為房屋所有權人,如第三人不知借名登記,則借名人面臨喪失房屋的可能,只能依不當得利向登記人主張賠償。
（來源：法律圖書館）
