關(guān)于審理涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛案件的疑難問題
摘要：政府幾年來三令五申打擊小產(chǎn)權(quán)房的政策與小產(chǎn)權(quán)房交易的持續(xù)火爆局面形成直接沖突，本文簡述我國的土地政策和小產(chǎn)權(quán)房的基本概念、不同類型以及出現(xiàn)的原因等，試探分析小產(chǎn)權(quán)房存在的市場剛性需求以及在審判實踐中存在的諸多分歧，論述小產(chǎn)權(quán)房的違法性以及買賣合同的效力；闡述涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣的合同以無效為基本原則，有效為例外；論證合同無效之后的處理思路。
近幾年來，隨著大、中型城市商品房價格的暴漲，中低收入階層的人群已無力購買商品房，而小產(chǎn)權(quán)房以其低廉的價格優(yōu)勢出現(xiàn)在房地產(chǎn)交易市場，且迅速蔓延，隨之產(chǎn)生的法律糾紛亦大量涌現(xiàn)。本文擬對涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣在審判實踐中的疑難問題進行探析，以期拋磚引玉。
一、我國的土地政策及小產(chǎn)權(quán)房的基本概念
我國實行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。國家為保證土地資源的合理利用和優(yōu)化配置，促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，通過土地利用總體規(guī)劃等國家強制力，規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者、使用者必須嚴格按照規(guī)劃所確定的用途和條件使用土地。
目前，我國的土地用途管制是國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將集體土地分為：建設(shè)用地、農(nóng)用地（例如耕地、林地、園地、牧草地等）、未利用地（荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地等）。集體建設(shè)用地分為三大類：城鄉(xiāng)居民住宅用地（例如宅基地）、公益性公共設(shè)施用地（例如交通、水利、通信等設(shè)施用地）和經(jīng)營性用地（例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或村辦企業(yè)用地）。我國建設(shè)用地的基本原則是嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。
目前，小產(chǎn)權(quán)房的大致分類也是三種：建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地（例如城鄉(xiāng)居民住宅用地、公益性公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營性辦公用地等）上的小產(chǎn)權(quán)房、建設(shè)在農(nóng)用地（例如耕地、林地、園地、牧草地等）上的小產(chǎn)權(quán)房以及建設(shè)在未利用地（荒草地、鹽堿地等）上的小產(chǎn)權(quán)房。
小產(chǎn)權(quán)房實際上大部分是一些村委會或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)或舊村改造等名義違規(guī)建設(shè)在集體土地上的房屋，其所謂的“小產(chǎn)權(quán)”并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，僅指使用權(quán)，它只是人們在房屋交易過程中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府甚至村委會頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，與市建委或區(qū)縣建委頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的大產(chǎn)權(quán)房即商品房相對應(yīng)。
二、北京市的小產(chǎn)權(quán)房與“綠化隔離地區(qū)建設(shè)”之間的關(guān)系
從1994年開始，北京市為了實施城市建設(shè)總體規(guī)劃，防止城市中心地區(qū)與外圍組團之間連成一片，避免城市“攤大餅式”的發(fā)展，實現(xiàn)城市規(guī)劃“分散集團式”布局，在城市中心區(qū)和10個邊緣集團之間以及各邊緣集團之間用約240平方公里成片的大綠帶進行隔離，由此形成了城市綠化隔離地區(qū)。綠化隔離地區(qū)建設(shè)除了植樹造林實現(xiàn)綠化目的外，還包括了綠化隔離地區(qū)的農(nóng)民搬遷、土地征用，舊村改造和新村建設(shè)、商品房開發(fā)，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。
2000年2月29日，為了推動綠化隔離地區(qū)建設(shè)，由北京市人民政府有關(guān)部門、北京市園林局、北京市規(guī)劃委員會、北京市城市規(guī)劃研究總院等單位共同組成了北京市綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)總指揮部，具體負責(zé)綠化隔離帶的實施，并確定了把房地產(chǎn)開發(fā)同舊村改造、實現(xiàn)綠化相結(jié)合的原則，在綠化隔離地區(qū)除了建設(shè)綠化項目外，還采取了多種形式進行新村建設(shè)和舊村改造，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，并通過適當(dāng)比例的房地產(chǎn)開發(fā)，以彌補綠化隔離地區(qū)建設(shè)的資金不足。業(yè)界通常將綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項目稱之為“綠隔項目”。
新村建設(shè)原則上以行政村為單位進行，按照居住小區(qū)的標準，以高層建筑為主，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，對農(nóng)民宅基地用于新村建設(shè)的，一律征為國有建設(shè)用地，不再進行貨幣補償，實行土地?zé)o償劃撥使用和政策性補償，農(nóng)民可以按建安造價購買自住房，將來房屋的產(chǎn)權(quán)為“大產(chǎn)權(quán)”。另外，在不突破農(nóng)民原有宅基地占地面積80%的情況下，農(nóng)民也可建設(shè)自住的單體二層或三層小樓，但不能申領(lǐng)所有權(quán)證，其性質(zhì)與農(nóng)民原有宅基地上房屋一樣，由于其通常會取得鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府頒布的產(chǎn)權(quán)證，又俗稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，屬于“小產(chǎn)權(quán)”的一種類型。
2000年3月29日，北京市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的暫行辦法》，規(guī)定對于經(jīng)營性綠色產(chǎn)業(yè)項目，綠化建設(shè)用地面積在10畝以上的，允許有3－5%的土地用于與綠地相適宜的建設(shè)項目，但不得搞房地產(chǎn)開發(fā)和任何工業(yè)項目，此類項目的建筑物高度嚴格控制限定在2層以下，且必須是用于綠地維護、管理用房及其設(shè)施建設(shè)等；還規(guī)定了建設(shè)農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房的比例為1:0.5，亦即在舊村改造和新村建設(shè)過程中，集體經(jīng)濟組織可按農(nóng)民自住房面積的二分之一建設(shè)商品房用于出售。按政府的相關(guān)規(guī)定，舊村改造和新村建設(shè)用地內(nèi)的新建住宅，包括按比例建設(shè)的商品房，均可取得“大產(chǎn)權(quán)”，而不是“小產(chǎn)權(quán)”。
國家的建設(shè)用地法律法規(guī)和北京市人民政府及相關(guān)部門均制定了一系列規(guī)范性文件，對涉及舊村改造、新村建設(shè)及綠隔項目的房屋建設(shè)進行規(guī)范，而在實際的舊村改造、新村建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)過程中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、村委會及房地產(chǎn)開發(fā)商為追求自身利益的最大化，違規(guī)、超標建設(shè)大量房屋對外出售。例如：村委會及房地產(chǎn)開發(fā)商突破農(nóng)民原有宅基地占地面積80%的政策限制，違規(guī)建設(shè)大片高層住宅對外出售；突破農(nóng)民自住房屋和上市出售商品房1:0.5的比例限制，大量建設(shè)所謂的商品房出售；對于政府審批的經(jīng)營性綠色產(chǎn)業(yè)項目，違規(guī)搞房地產(chǎn)開發(fā)并上市出售；更有甚者，村委會及房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有任何用地規(guī)劃審批手續(xù)的情況下，相互串通，在集體土地上（包括建設(shè)用地、農(nóng)用地及未利用地）擅自建房出售。因此，建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房嚴重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，成為影響社會穩(wěn)定的隱患。
三、私下買賣小產(chǎn)權(quán)房的普遍性及合理性
小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過程中因沒有繳納土地出讓金和相關(guān)稅費，其土地成本近乎為零，其開發(fā)建設(shè)的成本主要表現(xiàn)為建安成本，故其銷售價格遠遠低于商品房的價格。隨著城市商品房價格的持續(xù)暴漲，中、低收入階層的消費者根本無力購買商品房，只能將目光轉(zhuǎn)移到價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。消費者的大量購房需求正成為村委會及開發(fā)商違規(guī)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的動力，公然違背國家的土地法律法規(guī)及政策，大量建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。相反，政府相關(guān)部門的監(jiān)管查處力度嚴重缺失，致使小產(chǎn)權(quán)房的銷售場面幾年來持續(xù)火爆，供需兩旺，形成了規(guī)�；�“小產(chǎn)權(quán)房居住區(qū)”，且小產(chǎn)權(quán)房的類型亦各不相同，政府相關(guān)部門也一直沒有明確具體的分類查處措施，僅限于要求各級國土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房堅決叫停，嚴肅查處，不予確權(quán)登記等。例如：2011年11月，國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。2012年8月，國土部、住建部還專門下發(fā)《關(guān)于遏制違法建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”問題的通知》，明確提出“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不得予以確權(quán)登記。
四、小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同效力問題
《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”《中華人民共和國土地管理法》第四條明確規(guī)定：國家實行土地制度管制制度；國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途；使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。而建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”正是違背土地利用總體規(guī)劃、擅自改變土地用途而違法建設(shè)的典型，嚴重擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害國家利益及社會公共利益，買賣合同一般應(yīng)屬無效。
審判實踐中，對于買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同效力問題，各地法院的審理思路基本一致。海南省高級人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見》中規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)”；山東省高級人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會議紀要》中亦明確“對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡”；北京市高級人民法院民一庭針對小產(chǎn)權(quán)房的買賣問題，專門于2013年12月23日下發(fā)了《關(guān)于對涉及“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級法院民庭對于已經(jīng)受理的相關(guān)案件，應(yīng)當(dāng)高度重視，妥善處理，在相關(guān)法律政策尚未出臺前，不應(yīng)以判決方式認定“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣合同有效。
但結(jié)合前文所述的“小產(chǎn)權(quán)房”的不同類型，筆者認為：對于屬于綠化隔離地區(qū)建設(shè)范圍內(nèi)的舊村改造或新村建設(shè)過程中，農(nóng)民按照政策要求在不突破原有宅基地占地面積80%的情況下建設(shè)的自住單體二層或三層小樓，并取得鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府頒布“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的房屋，屬于“小產(chǎn)權(quán)”的一種類型，其性質(zhì)與農(nóng)民原有宅基地上的房屋一樣，該類房屋的買賣合同效力應(yīng)與農(nóng)村宅基地上的房屋買賣效力認定原則一致，即在本集體經(jīng)濟組織成員之間或者經(jīng)區(qū)縣級人民政府有關(guān)部門批準的買賣有效。除此之外，涉及到小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同均屬無效。
五、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認定無效之后的處理原則
《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，出賣人返還房款及賠償相應(yīng)的裝修添附損失，買房人騰退房屋，應(yīng)無爭議。但對于出賣人是否應(yīng)當(dāng)賠償買受人信賴利益損失以及如何確定期待利益損失數(shù)額，在審判實踐中爭議很大，主要存在以下兩種觀點：
1.應(yīng)當(dāng)參照農(nóng)村宅基地上的房屋買賣無效之后的處理原則，出賣人賠償買受人必要的信賴利益損失。
關(guān)于農(nóng)村宅基地上的房屋買賣被確認無效之后的賠償問題，2004年12月15日北京市高級人民法院下發(fā)了《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》，明確要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失。2006年9月14日，北京市高級人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責(zé)任，買受人負有次要責(zé)任；在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。2013年4月，北京市高級人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個法律適用問題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補償價格可參照拆遷程序中的評估結(jié)果予以確定；如尚未進入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補償價格。審判實踐中，法院也基本上按照上述指導(dǎo)原則確定出賣人的賠償數(shù)額，出賣人返還原房款，支付房屋重置成新價與原房款的差額及裝修添附殘值，并支付宅基地區(qū)位補償價的60%至80%，具體比例由法院根據(jù)不同案件中買賣雙方的過錯程度酌定。
由于買賣小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村宅基地上的房屋，均系違反了《中華人民共和國土地管理法》及相關(guān)土地政策的強制規(guī)定，故合同無效之后的處理原則亦應(yīng)當(dāng)保持一致，出賣人均應(yīng)當(dāng)給予買受人必要的賠償，避免買賣雙方的利益嚴重失衡，尤其是在土地持續(xù)增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得巨大經(jīng)濟利益的大背景下，給予買受人相應(yīng)的增值利益尤為必要。
2.出賣人僅需返還買受人房款并支付相應(yīng)的裝修添附殘值，不應(yīng)當(dāng)再賠償任何所謂的信賴利益損失或增值損失。
從法律的角度分析，買受人不得因自身的違法購買行為而獲利，合同無效之后應(yīng)恢復(fù)原狀、相互返還，房屋及土地的增值部分屬于其自身的自然增值，應(yīng)歸原權(quán)利人即出賣人所有，與買受人無關(guān)。
從目前國家對小產(chǎn)權(quán)房的政策來看，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部陸續(xù)下發(fā)了數(shù)份緊急通知，多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得購買小產(chǎn)權(quán)房，對在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房堅決叫停，嚴肅查處；對違規(guī)為小產(chǎn)權(quán)房項目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的人員，要嚴肅處理。全國各地也正在開展小產(chǎn)權(quán)房的密集查處工作，媒體也在大量報道。而殘酷的現(xiàn)實是不法商在巨大的非法利益面前，仍在頂風(fēng)建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房，而消費者也不顧國家政策及媒體報道，鋌而走險，仍在購買小產(chǎn)權(quán)房。在目前的大背景下，法院的判決更要注意法律效果、社會效果與國家政策相一致。若法院判決不給買受人增值補償并結(jié)合媒體的正面報道，則更能對潛在的購買人產(chǎn)生震懾作用，有利于打擊小產(chǎn)權(quán)房的非法交易市場，遏制小產(chǎn)權(quán)房的買賣，與國家政策相呼應(yīng)。
筆者認為，上述兩種觀點從不同角度出發(fā)，闡述了給與買受人賠償或不給與賠償?shù)木唧w理由，均有其合理性，但也存在一定的局限性。
法律的基本原則是公平正義，損失填平原則。此類案件大多因出賣人違反誠實信用原則而主張買賣合同無效，若不給與買受人一定的經(jīng)濟補償，將顯失公平，尤其是在土地持續(xù)增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得巨大經(jīng)濟利益的現(xiàn)實情況下。另外，若不給與買受人一定的經(jīng)濟補償，也必然會掀起出賣人主張合同無效并騰退房屋的訴訟風(fēng)暴，在買受人得不到任何經(jīng)濟補償?shù)那闆r下加劇矛盾沖突，不利于社會穩(wěn)定，故筆者認為給與買受人一定的經(jīng)濟補償是必要的，但不應(yīng)參照農(nóng)村宅基地上的房屋買賣無效之后的處理原則賠償買受人信賴利益損失。畢竟小產(chǎn)權(quán)房買賣與農(nóng)村宅基地上的房屋買賣存在很大區(qū)別：首先，小產(chǎn)權(quán)房大多數(shù)都是違法建設(shè)的，即買賣標的本身存在違法性，嚴格意義上屬于違法建筑。而農(nóng)村宅基地上的房屋本身是合法的，只是法律法規(guī)限制交易；其次，違法的小產(chǎn)權(quán)房大多建設(shè)在非用于房地產(chǎn)開發(fā)的集體建設(shè)用地上，有的甚至非法占用農(nóng)用地、耕地等，嚴重違反國家的土地法律法規(guī)及用途管制制度；再次，審判實踐中，法院委托的評估機構(gòu)對農(nóng)村宅基地上的房屋可以進行價值評估，包括房屋重置成新價和宅基地區(qū)位補償價。而對于小產(chǎn)權(quán)房，評估機構(gòu)只能對房屋的重置成新價作出評估，而對土地價格無法作出評估，因為土地本身的性質(zhì)并非宅基地，也沒有其他合法的評估依據(jù)。因此，在審判實踐中，對于買受人的經(jīng)濟補償也無法參照農(nóng)村宅基地上的房屋評估程序確定賠償數(shù)額。
筆者認為，關(guān)于補償數(shù)額的確定，雖然國家禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，但畢竟小產(chǎn)權(quán)房的實際交易價格是存在的，可以征詢數(shù)家房地產(chǎn)中介機構(gòu)，了解類似小產(chǎn)權(quán)房的實際交易價格與買受人原購買價格之間的差額，并考慮雙方的過錯程度酌定補償數(shù)額。
六、關(guān)于涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛的受理問題
2013年11月召開的十八屆三中全會上，通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出了在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。《決定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并沒有談及如何解決小產(chǎn)權(quán)房這樣具體的問題。2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》，要求全面、正確地領(lǐng)會十八屆三中全會關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等措施，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房行為；并要求各級國土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要在地方人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，對違法建設(shè)、銷售的小產(chǎn)權(quán)房開展一次集中排查摸底，結(jié)合實際研究提出“分類處理”的意見，并將結(jié)果報兩部。在2014年2月14日召開的首都生態(tài)文明和城鄉(xiāng)環(huán)境建設(shè)動員大會上，北京市人民政府也明確了正在針對小產(chǎn)權(quán)房進行調(diào)研，將“分類處理”。2014年8月1日國土資源部、財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進一步加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，要求對農(nóng)村違法宅基地和集體建設(shè)用地必須依法補辦用地批準手續(xù)后，方可進行登記發(fā)證。上述政策中提到的“排查摸底”、“分類處理”、“補辦審批手續(xù)”等含義意味著“小產(chǎn)權(quán)房”本身的復(fù)雜性以及不確定性，即有的小產(chǎn)權(quán)房將會“依法轉(zhuǎn)正”，而有的小產(chǎn)權(quán)房將會被“堅決拆除”。
通過國家最近發(fā)布的上述政策分析，筆者認為，在目前國家針對不同類型的小產(chǎn)權(quán)房具體分類處理政策尚不明確的情況下，法院對于涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣的糾紛應(yīng)暫不予受理，避免法院的處理原則與今后即將出臺的小產(chǎn)權(quán)房政策相互沖突，產(chǎn)生不良的社會影響，影響司法權(quán)威。
（來源：中國法院網(wǎng) 作者：張清波）
