【房產(chǎn)糾紛】小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認定
“小產(chǎn)權(quán)房”概念隨著在近幾年出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)房”熱潮及對“小產(chǎn)權(quán)房”問題的討論而逐漸進入公眾的視野。雖然這一名詞已被人們所熟知，但是從規(guī)范法學(xué)角度講，“小產(chǎn)權(quán)房”并非一個專業(yè)的法律詞匯，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，該類房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在建設(shè)主管部門也不會給予備案。所謂的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證亦不是法律上規(guī)定的不動產(chǎn)權(quán)屬登記憑證。通俗的說，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，然而近年來，除了部分因房價高漲而不能負擔“大產(chǎn)權(quán)房”的購房者，越來越多的購房投資者也加入到投資小產(chǎn)權(quán)房的隊伍中，“房價十年十番，小產(chǎn)權(quán)房賭明天”的標語在各房產(chǎn)中介間流行。故而，作為小產(chǎn)權(quán)房買賣基礎(chǔ)的買賣合同的效力問題，引來了購房者的關(guān)注。
【案情簡述】
（2014）三中民終字第06659號
2001年2月23日，馬某（乙方）與北京市某鄉(xiāng)政府（甲方）簽署了《房屋拆遷補償協(xié)議書》，約定甲方就乙方的房屋進行安置補償。甲方以新村房屋方式補償給乙方。2002年2月5日，乙方與甲方簽訂《房屋拆遷、騰退安置補償協(xié)議書》，對拆遷安置進行了補充約定。馬某回遷安置的房屋即為北京市朝陽區(qū)某房屋（以下簡稱204號房屋）。2004年11月10日，馬某與海某簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，約定馬某向海某出售涉案房屋，房款25萬元。協(xié)議約定涉案房屋是在拆遷改造中得到的擁有產(chǎn)權(quán)的補償房，在雙方簽訂協(xié)議之日起，海某一次性取得此房屋的永久產(chǎn)權(quán)。鑒于當?shù)卣形唇o此次拆遷戶辦理產(chǎn)權(quán)證，因此馬某承諾在今后辦理產(chǎn)權(quán)證及過戶過程中無條件幫助海某。后馬某以涉案房屋為小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售為由請求法院確認合同無效。
【法院判決】
原審法院認為，馬某通過拆遷安置補償方式取得房屋，即對涉案房屋享有所有權(quán)，其通過《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》將涉案房屋出售給海某的行為，系雙方真實的意思表示，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明涉案房屋存在不能上市交易之情形。馬某以涉案房屋為小產(chǎn)權(quán)房為由要求確認合同無效，沒有事實和法律依據(jù)，法院不予采信，判決：駁回馬某的訴訟請求。馬某不服該判決，遂提起上訴。二審法院認為，本案的爭議焦點為涉案房屋是否屬于小產(chǎn)權(quán)房及是否可以交易。馬某以涉案房屋為小產(chǎn)權(quán)房為由請求確認《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》無效，有責任提供證據(jù)支持其請求。204號房屋屬于拆遷安置房屋，目前該房屋未取得所有權(quán)證，對于房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)不能判斷。故在房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)沒有明確的情況下，不能否定雙方關(guān)于房屋買賣的約定。上訴法院判決駁回上訴，維持原判。
【法律評析】
該案由于原告提供的證據(jù)不足以證明房屋性質(zhì)為小產(chǎn)權(quán)而被駁回上訴。然而通過此案，購房者會考慮，若涉案房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)房，那此時的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》是否還有效。對于此問題實務(wù)上存在兩種不同的意見。
一種意見認為：小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效。由于我國堅持“地隨房走”原則，因此即使買賣合同只規(guī)定了房屋買賣內(nèi)容，但實際上也涉及對土地使用權(quán)的處理。而小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)為宅基地，屬于農(nóng)民集體所有。根據(jù)我國《土地管理法》第63條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。除此之外，我國還配套出臺了很多政策均禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房和宅基地，小產(chǎn)權(quán)房的買賣將違背這些政策。我國合同法規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效，所以小產(chǎn)權(quán)房的買賣協(xié)議無效。
另一種意見認為：小產(chǎn)權(quán)房作為一種物權(quán)，也具有占有、使用、收益和處分的性質(zhì)，既然有處分的性質(zhì)，在不違反法律強制性規(guī)定的前提下就可以買賣。我國土地管理法雖然規(guī)定集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但小產(chǎn)權(quán)房的買賣并沒有將其土地使用權(quán)用于出讓或非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也沒有改變其居住的性質(zhì)。我國雖然頒布了許多規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房和宅基地，但這些規(guī)定都沒有上升到法律或行政法規(guī)的高度，依據(jù)最高法院對合同法的解釋，只有違反了全國人大或其常務(wù)委員會頒布的法律或國務(wù)院頒布的行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同才是無效合同，因此小產(chǎn)權(quán)房的買賣協(xié)議有效。
【結(jié)語】
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣的效力問題，我國并沒有統(tǒng)一、明確、具體的法律法規(guī)和相應(yīng)的司法解釋來規(guī)定，司法實踐中各地法院只根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況來分別處理，因此在處理結(jié)果上也不盡相同。對于那些投資小產(chǎn)權(quán)房期待“轉(zhuǎn)正后”獲取高額回報的人來說，風(fēng)險無疑是巨大的。因為即使小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，購房者也要補繳相關(guān)的土地出讓金，實現(xiàn)集體土地與國有土地“同地、同權(quán)、同價”。
（來源：蘭臺律師事務(wù)所 作者：陸寬）
