企業(yè)承租的廠房遇到拆遷，常常會遇到出租人制造借口，比如承租企業(yè)拖欠租金，解除廠房租賃合同，以此達(dá)到侵占停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款、搬遷、臨時安置補(bǔ)償款的目的。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。”其中房屋價值可能包括企業(yè)租賃土地后建造的廠房、對房屋進(jìn)行的裝修等；搬遷、臨時安置的補(bǔ)償包括企業(yè)設(shè)備的搬遷補(bǔ)償；停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償包括企業(yè)因拆遷而造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。所以，拆遷人對被拆遷人的補(bǔ)償包括了承租人應(yīng)當(dāng)獲得的補(bǔ)償，企業(yè)可以就補(bǔ)償問題起訴出租人要求給予其停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償和搬遷補(bǔ)償?shù)�。以一則案例做分析。
2000年04月29日，鐘表公司與集團(tuán)公司簽訂了《房屋租賃合同書》，約定鐘表公司承租集團(tuán)公司的房屋，租賃期間是2000年05月10日至2005年07月09日，租金為55萬/年。并且明確約定“在合同履行過程中如遇城市規(guī)劃拆遷，甲乙雙方都有權(quán)得到相應(yīng)的補(bǔ)償”。
2002年06月01日，鐘表公司所在地區(qū)張貼了拆遷公告，由某建設(shè)公司對該地區(qū)進(jìn)行拆遷。因為拆遷，鐘表公司的經(jīng)營受到影響，遂致函給集團(tuán)公司要求減免租金。但此時集團(tuán)公司并未同意鐘表公司的要求，反而以鐘表公司拖欠租金為由向人民法院提起訴訟要求解除與鐘表公司的房屋租賃合同。2003年06月20日，租賃合同被依法判決解除。
2003年09月27日，集團(tuán)公司與建設(shè)公司簽訂了《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，約定建設(shè)公司給予集團(tuán)公司停產(chǎn)停業(yè)損失197萬元、設(shè)備拆遷安裝補(bǔ)助費(fèi)3.2萬元。
2004年08月，鐘表公司起訴集團(tuán)公司和建設(shè)公司，要求二被告向原告支付因拆遷非住宅房屋而產(chǎn)生的停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償款197萬元，支付因拆遷產(chǎn)生的搬遷補(bǔ)助費(fèi)3.2萬元。
最終，經(jīng)過兩審法院審理，判決集團(tuán)公司支付鐘表公司停產(chǎn)停業(yè)損失197萬元，設(shè)備拆遷安裝補(bǔ)助費(fèi)3.2萬元。
承租企業(yè)可以獲得的補(bǔ)償，在本例判決中，完全等同于拆遷人給予被拆遷人的補(bǔ)償數(shù)額，這是一種確定承租企業(yè)損失的方法。此外，在《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實施細(xì)則》第35條中規(guī)定，“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照被征收房屋市場評估價的10%確定”，該種比例法，也可以為承租企業(yè)所用。第三，如果承租企業(yè)在房屋被拆除之前能夠未雨綢繆，準(zhǔn)備好企業(yè)前三年的平均收益證明，停產(chǎn)停業(yè)期限的相關(guān)證明，亦可以在法院審理過程中，申請法院對各種因拆遷造成的損失進(jìn)行評估，以評估結(jié)果作為向出租人索賠的依據(jù)。
