故意規(guī)避法律簽訂虛假房屋租賃合同導致合同無效
[摘要]
雙方當事人名為房屋租賃合同實為簽訂土地租賃合同，違反我國土地管理法之強制性規(guī)定，導致合同無效。合同無效后的處理原則為相互返還，有過錯一方賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應各自承擔相應的責任。
[關鍵詞] 房屋租賃，土地租賃，合同無效，強制性規(guī)定，強制拆除
[案件當事人]
北京市航健技貿(mào)有限公司、北京市豐臺區(qū)南苑農(nóng)工商聯(lián)合公司
[案情簡介]
1994年12月25日，北京市航健技貿(mào)有限公司（以下簡稱航鍵公司）與北京市豐臺區(qū)南苑農(nóng)工商聯(lián)合公司（以下簡稱南苑農(nóng)工商公司）所屬第二分公司簽訂租賃合同約定，南苑農(nóng)工商公司將其所有的位于豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)100號電站北墻外非耕地一塊（約10畝）出租給航鍵公司進行機械加工使用，租期為10年，年租金3萬元。租賃期間，航鍵公司有權在承租場地內(nèi)進行建筑。合同簽訂后，航鍵公司在承租場地內(nèi)自建廠房、辦公用房約950 余平方米。
1996年11月，航鍵公司股東出資成立了北京市航明技貿(mào)有限責任公司（以下簡稱航明技貿(mào)公司），航鍵公司因未年檢被注銷。南苑農(nóng)工商公司同意航明技貿(mào)公司繼續(xù)履行其與航鍵公司簽訂的租賃合同。
2004年12月25日，航明技貿(mào)公司（乙方）與南苑農(nóng)工商公司第七分公司（甲方）就上述房屋重新簽訂房屋租賃合同及補充協(xié)議，合同約定：甲方將5328平方米院落（土地使用權）出租給乙方使用，租期10年，自2004年12月31日至 2014年12月30日，租金為每年6.4萬元；租賃期間，乙方根據(jù)經(jīng)營需要可在院內(nèi)進行不動產(chǎn)建設或裝修。合同期滿，應無條件歸甲方所有；因不可抗力（如遇國家征地或上級統(tǒng)一規(guī)劃），甲乙雙方應無條件服從，按國家有關規(guī)定辦理，造成損失甲乙雙方自負。補充協(xié)議約定：經(jīng)雙方協(xié)商，同意因乙方占用甲方房屋院落，甲方社員不能正常生產(chǎn)工作，特同意補償社員就業(yè)安置金為5.6萬元，時間為2004年12月31日至2006年12月30日，到期后按實際情況續(xù)訂，交款日期為上交，如不交清補償金，甲方有權收回所租的房屋院落。航明技貿(mào)公司對原航鍵公司搭建的上述房屋進行了翻建，并新建了若干間房屋，均未經(jīng)有關部門批準。
2006年4月19日，北京市政府發(fā)出《關于查處違法建設的通告》，該通告明確：依據(jù)國家及本市有關法律法規(guī)，任何單位和個人未經(jīng)本市城市規(guī)劃行政主管部門批準，在本市行政區(qū)域內(nèi)擅自建設的建筑物、構筑物或設施及逾期未拆除的臨時建設工程，均屬違法建設。該公告貼出后，航明技貿(mào)公司未再支付租賃費。同年10月，北京市豐臺區(qū)“2008”環(huán)境建設指揮部等七家單位聯(lián)合發(fā)布《通告》要求限期拆除違法建設，其中包括未取得建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證或者違反上述許可證的規(guī)定進行建設的各類建筑物、構筑物和其他設施。
10月13日，南苑農(nóng)工商公司所屬第十分公司發(fā)出通知，要求各商戶在3日內(nèi)到第七分公司隊部解除租賃合同，如無故拖延，后果自負。航明技貿(mào)公司未與第七分公司解除合同。 2007年1月，航明技貿(mào)公司自行委托統(tǒng)信資產(chǎn)評估有限責任公司對其在上述租賃土地上搭建的房屋及 1420.20平米水泥地坪進行了評估，評估值為1462814.50 元。后城管部門依法將航明技貿(mào)公司的房屋拆除。
航明技貿(mào)公司訴請法院判令航明技貿(mào)公司與南苑農(nóng)工商公司簽訂的《合同書》、《房屋租賃合同》無效，南苑農(nóng)工商公司對合同無效承擔全部責任；判令南苑農(nóng)工商公司返還已收取的租金及社員就業(yè)安置金共計47.7萬元；判令南苑農(nóng)工商公司賠償航明技貿(mào)公司經(jīng)濟損失共計1633425.53元。
另查，北京市豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)于2004年12月12日在該鄉(xiāng)信息網(wǎng)發(fā)布了拆遷公告，將雙方合同所涉土地列入了拆遷范圍。
[法院判決]
一審法院認為，航明技貿(mào)公司與南苑農(nóng)工商公司所屬第七分公司（下稱第七分公司）簽訂租賃合同后，第七分公司按合同約定履行了向航明技貿(mào)公司交付上述出租院落的義務。隨后，航明技貿(mào)公司未經(jīng)有關職能部門審批在其租賃場地內(nèi)搭建了若干間房屋。根據(jù)已查明的事實，航明技貿(mào)公司與南苑農(nóng)工商公司所簽合同名為租房合同，實為土地租賃合同。根據(jù)我國土地管理法的相關規(guī)定，該合同應為無效合同。但航明技貿(mào)公司已實際使用租賃標的物，本著公平原則，航明技貿(mào)公司應向南苑農(nóng)工商公司合理支付租賃標的物使用費。故判決雙方的租賃合同無效、駁回航明技貿(mào)公司其他訴訟請求。
航明技貿(mào)公司提起上訴。二審法院審理后，依法駁回上訴，維持原判。航明技貿(mào)公司遂申請再審，后經(jīng)高院指令再審。
[再審判決]
再審法院認為，航明技貿(mào)公司與南苑農(nóng)工商公司所簽合同名為租房合同，實為土地租賃合同，根據(jù)我國土地管理法的相關規(guī)定，該合同應為無效合同。合同無效后的處理原則為相互返還，有過錯一方賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應各自承擔相應的責任。本案中，2004年12月12日南苑鄉(xiāng)信息網(wǎng)發(fā)布拆遷信息，是公開的，是對社會公示的行為，簽約雙方均應知曉。雙方在12月25日簽約，是自愿行為，不存在一方隱瞞事實的情況，航明技貿(mào)公司稱如南苑農(nóng)工商公司告知其當?shù)匾疬w，其不會進行建設，是沒有依據(jù)的。案件背景是奧運前，市、區(qū)政府整治市容，拆除違章建筑，導致航明技貿(mào)公司所建廠房被拆的原因是因為該建筑是違章建筑，而非南苑農(nóng)工商公司的原因，與雙方所簽合同無關。且拆除航明技貿(mào)公司廠房的是豐臺區(qū)城管部門，而并非南苑農(nóng)工商公司。航明技貿(mào)公司廠房被強拆，是因其建筑沒有合法審批手續(xù)造成的，不應由南苑農(nóng)工商公司承擔賠償責任。本案糾紛發(fā)生于特殊時期，無效的后果是航明技貿(mào)公司不能繼續(xù)經(jīng)營，南苑農(nóng)工商公司無法收取租金，雙方應各自承擔相應的損失，不存在一方因此獲利的情況。另，關于房租（土地使用費）問題，航明技貿(mào)公司沒有預付租金，2007年4月其廠房被強拆之前，其一直使用出租土地，其要求南苑農(nóng)工商公司返還租金，沒有依據(jù)。故維持了原審判決。
[法律分析]
本案處理的重點在于對原被告雙方之間訂立的合同性質(zhì)的認定。
1994年被告與案外人航鍵公司（原告系該公司股東設立的公司）訂立的租賃合同約定，南苑農(nóng)工商公司將其所有的位于豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)100號電站北墻外非耕地一塊（約10畝）出租給航鍵公司進行機械加工使用，租期為10年，年租金3萬元。租賃期間，航鍵公司有權在承租場地內(nèi)進行建筑。之后，航鍵公司在承租場地內(nèi)自建廠房、辦公用房約950余平方米進行機械加工業(yè)務。從中可以看出，航鍵公司與本案被告之間訂立的租賃合同其實是以土地使用權為標的，這一主旨在原告與被告后續(xù)的租賃合同中也相當明確：被告將5328平方米院落（土地使用權）出租給原告使用，租賃期間，原告根據(jù)經(jīng)營需要可在院內(nèi)進行不動產(chǎn)建設或裝修。因此，這份合同名義上是房屋租賃合同，但其實質(zhì)是土地租賃合同，根據(jù)我國土地管理法第43條第1款規(guī)定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。原告租用被告所有的屬于農(nóng)村集體土地性質(zhì)的非耕地，并自行建筑廠房和辦公用房用于生產(chǎn)營運，這顯然違反前述規(guī)定，因而合同應歸于無效。
我國合同法第58條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。在本案中對應的結果就是原告不能繼續(xù)經(jīng)營，被告不能繼續(xù)收取租金，各自承擔自己的損失，但由于原告已經(jīng)實際使用租賃標的物，且其自2006年4月至2007年4月之間使用租賃物并未支付房租（實質(zhì)為土地使用費），本著公平原則，原告已經(jīng)向被告合理支付的使用費不再返回，即合同無效的后果之一就是不存在一方獲利的情況。原告因為無合法審批手續(xù)而被強制拆除所出現(xiàn)的損失并非源于被告的原因所致，因此原告要求被告承擔賠償責任的訴請也不應得到支持。
綜上，原審判決及再審判決都是正確的。
（ 來源：北京法院指導案例第七卷）
