導讀
建筑面積誤差比絕對值超出3%時，法院應當從維護交易穩定又兼顧公平原則出發綜合評判房屋買賣合同效力。
1案情
2012年4月18日，張某與某房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》一份，合同約定：該公司將其開發的某小區一套房屋出售給張某，該商品房預測建筑面積89.18平方米，其中套內建筑面積79.92平方米，公攤面積9.26平方米；房屋單價4642.3元/平方米，總價款為41.4萬元；合同第五條還約定建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），根據產權登記建筑面積結算房價款；建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超過3%時，買受人有權退房。
后經測繪，訟爭房屋實際建筑面積為95.36平方米(套內建筑面積82.69平方米，公攤建筑面積12.67平方米)。2013年12月15日,某房地產公司發布的“交房流程”載明:互補面積差價款(2.5%以內補款、2.5%以外贈送)，張某建筑面積超6.19平方米，某房地產公司實際要求按2.23平方米補交房款。
2014年3月19日，張某以涉案商品房面積超過合同約定的3%為由，向法院提起訴訟，要求解除商品房買賣合同，返還購房款41.4萬元并按同期銀行貸款利率承擔損失。
2裁判
安徽省蕪湖縣人民法院一審認為：某房地產公司對于超面積的部分只是要求按2.5%補交購房款，對于超過2.5%的部分予以贈送，并未損害張某的利益，為此張某以建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%為由要求解除合同的事實依據不成立，判決駁回張某的訴訟請求。張某不服該一審判決，遂向安徽省蕪湖市中級人民法院提起上訴。
二審法院經審理查明：建設部和國家質量技術監督局于2000年8月1日發布實施的《房產測量規范》適用于房產產權、產籍管理、稅費征收范圍，其中第8條房產面積測算中規定：挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算；未封閉的陽臺、挑廊，按其維護結構外圍水平投影面積的一半計算。建設部于2005年7月1日發布實施的《建筑工程建筑面積計算規范》(已于2014年7月1日廢止)適用于新建、擴建、改建的工業與民用建筑工程的建筑面積的計算，其中第3.0.18條規定，建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1／2計算。2014年1月17日，該縣人民政府常務會議第31號紀要載明：為維護社會穩定，原則同意對2011年度在某小區購買90平方米以下住房但實際測量面積超過90平方米的購房戶，其應繳契稅總額的25%由縣財政局予以先征后返。
二審法院認為：一、某房地產公司在涉案合同履行中并不具有導致合同解除的違約行為。涉案房屋實際面積與合同約定的面積差雖超過3%，但某房地產公司在本案中只對超出合同約定面積的2.5%予以主張，對其余部分并未向買受人主張權利。二、對涉案房屋合同約定面積與產權登記面積的差異，某房地產公司沒有過錯。某房地產公司所提供的證據證實，由于建筑規劃中適用的《建筑工程建筑面積計算規范》與房產測繪中適用的《房產測量規范》對房屋面積的確認標準不同，最終導致涉案房屋總面積產生差異。三、張某并未因涉案房屋面積差異遭受損失，某房地產公司也未因房屋面積差異從中獲益�，F某房地產公司只對超出合同約定建筑面積的2.5%要求張某補交房款，對其余3.96平方米已明確放棄權利主張；對涉案房屋因面積差異而增加的契稅，縣人民政府也以會議紀要的方式，要求對其應繳契稅總額的25%由縣財政局予以先征后返�；诖耍䦟彿ㄔ鹤鞒隽笋g回上訴、維持原判的判決。
3評析
合同法第五條規定，當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。公平原則作為民事立法領域內的基本原則，其意義和作用在于該原則體現了社會公德與商業道德的結合。將該原則作為規范合同當事人的行為的準繩，可以有效防止當事人權利的濫用，維護與平衡當事人之間的利益。本案中，當事人雙方在合同中雖然有“建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權退房”的約定，然如上所述，某房地產公司在本案中并無過錯，并采取了相應措施，保護了張某權益免受損害，在這種情況下，如仍解除涉案合同，不僅使得當事人簽訂涉案合同的目的得不到實現，也使得當事人之間的利益失衡，不利于維護交易的穩定，也有違公平、誠實信用民事活動原則。
2003年3月24日，最高人民法院出臺《關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》是有其現實背景的，其中第14條關于買受人合同解除權之規定顯然是出于對當時處于弱勢地位的買房者予以更多保護的考量。但隨著房地產調控政策的變化和房地產由賣方市場轉為買方市場，“退房潮”出現了愈演愈烈的趨勢，房地產市場呈現出了另一種混亂。依據市場經濟的規律，一個完善的市場，并不允許參與者只享受利益，不承擔風險。本案中買房人要求解除合同的根本緣由即是在于當地房價的下跌，寄希望通過對于法律規定的利用來轉嫁風險，而這并非上述司法解釋的意旨所在。二審法院在查明事實的基礎之上深入領會立法本意，并不拘泥于對法律規定進行機械的理解與適用，在既維護交易穩定又兼顧公平原則的前提下綜合評判，取得了較好的法律效果和社會效果。
本案案號：（2014）蕪民一初字第00407號，（2015）蕪中民四終字第00022號
作者：朱訓明、宋喜萍
作者單位：安徽省蕪湖市中級人民法院
來源：《人民法院報》
