房產中介未對訂約重要信息進行調查應否擔責?
【案例】2014年7月初侯某到某房屋中介機構登記購房，欲在某村購買平房一處。2014年7月10日左右，劉某與某房屋中介機構工作人員宋某商定，將坐落于北京市某村某院的北房5間以15萬元價格通過中介公司出售，出售價款多于15萬元部分歸中介所有。后經該房屋中介機構介紹并由其工作人員帶領，侯某到劉某欲出售的平房看房。經該房屋中介機構工作人員多次電話溝通、協調，侯某同意以25萬元價格購買劉某出售的平房。2014年7月17日，侯某、劉某在宋某見證下簽訂房屋買賣協議，同日，侯某將購房款25萬元轉入宋某賬戶，同時支付該房屋中介機構中介費7000元。宋某支付劉某賣房款15萬元，剩余10萬元作為賣房差價由該房屋中介機構占有。2014年7月20日，因劉某聯系不上，侯某報警。后經警方調查，上述房屋非劉某所有。2015年2月13日，經法院刑事判決書認定劉某犯合同詐騙罪，判處有期徒刑五年五個月，并處罰金六千元；責令劉某退賠人民幣十五萬元，發還侯某。該刑事判決已生效。2014年7月21 日，宋某通過銀行轉賬退還侯某購房款差價99 950元，花費轉賬費50元，并退還侯某中介費6000元。侯某認為作為中介方的某房屋中介機構和宋某未盡到合理審查義務，導致剩余15萬元購房款和中介費1000元未予返還。
后侯某與被告協商未果，起訴到本院，要求二被告賠償侯某損失15萬元并支付利息（自2014年7月18日起至付清侯某15萬元之日止，按中國人民銀行同期貸款基準利率計算），要求被告返還中介費1000元。
該中介機構和宋某答辯稱：確實為侯某提供中介服務，但侯某遭受的15萬元房款損失系劉某詐騙造成，刑事判決書已確認由劉某返還，因此不同意侯某請求賠償15萬元房款及利息的請求，只同意返還中介費1000元。
【裁判要點】法院經審理后認為：侯某經某房屋中介機構介紹，與劉某簽訂了房屋買賣協議，某房屋中介機構收取侯某中介費7000元，某房屋中介機構與侯某之間屬居間合同關系。某房屋中介機構是居間合同的居間人，侯某因劉某的詐騙，遭受了經濟損失，且有15萬元購房款未得到彌補，在刑事判決書生效后，劉某并未退賠該 15萬元，也無可供執行的財產。侯某提出的利息損失請求，非直接損失，不予認定。買房人侯某明知其作為城市居民，無權購買農村平房，依然與劉某簽訂房屋買 賣協議，且作為買賣合同一方當事人，在沒有嚴格審查房屋產權手續的情況下，即支付購房款，應對自己遭受的損失承擔主要責任。某房屋中介機構作為專業中介服 務機構，在進行居間服務時，應對房屋性質及房屋權屬證明等重要事項信息進行調查核實，并向委托人進行如實報告。本案中，某房屋中介機構沒有盡到合理的審查義務，對侯某遭受的15萬元購房款損失承擔次要責任。根據侯某、某房屋中介機構的過錯程度，酌定雙方的責任比例為7:3。宋某作為該房屋中介機構的員工， 其履行職務行為的法律后果應由該房屋中介機構負擔。因此，法院判決該中介機構賠償侯某購房款損失四萬五千元、中介費一千元。
一審法院宣判后，原告侯某、被告房地產中介機構均不服提起上訴。后北京市第一中級人民法院經審理，判決駁回上訴，維持原判。
【分析】（一）比較法的考察
從世界各國來看，房屋中介合同是居間合同關系中的一種，居間人對委托人承擔了相應的義務，其中，對于向委托人提供居間信息而言，大致有三個層次：如實 報告、合理審查和積極調查。如實報告義務是最低層次的義務，是指居間人應將所知道的居間信息如實告知給委托人；合理審查屬于較高一層的義務，是指居間人應 當對居間信息進行謹慎合理的審查；積極調查是最高層次的義務，是指居間人應當以向相對人報告的信息真實可靠為目的，進行額外的、積極的調查核實。從國外的 立法例來看，雖然各國立法上很少明確規定居間人的合理審查義務，但大都可以通過法律解釋的方式當然地推導出居間人的合理審查義務。比如在德國，就是通過對 立法的當然性解釋推導出居間人的合理審查義務。《德國商法典》第98條規定了居間人的“過失損害賠償責任”，結合該法第 347 條關于商行為之謹慎義務的規定，顯然，德國居間人負有合理審查的義務，且該義務未履行的損害賠償責任以“過失”為要件。還有一些國家根據“舉重以明輕”的 原則，通過給居間人規定更為嚴格的義務，當然地推導出居間人的合理審查義務，如意大利和我國臺灣地區。《意大利民法典》第1759條規定了“居間人對文書 簽字人的真實性和通過他轉移的證券最后背書的真實性承擔責任。”該條顯然規定了居間人有比合理審查程度更重的審查責任；我國臺灣地區更是直接規定了居間人 的積極調查義務。
（二）法律條文的考察
根據《合同法》第424條規定“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同”，第425條規定 “居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應 當承擔損害賠償責任”。居間合同產生的原因通常是由于委托人信息渠道有限，通過居間人達到訂立合同的目的。
居間人是否負有積極調查義務，在立法上雖并沒有明確規定，但對條文進行解釋可以發現：第一，《合同法》第425條規定的告知義務程度為“如實”，進行 文義解釋也就是說居間人就有關事項的報告內容應具有真實性，不能故意隱瞞與訂立合同有關的事實，更不能虛構或者捏造虛假的情況。委托人雖然是最后決斷的作 出者，但是委托人據以作出判斷的信息是居間人提供的，委托人的判斷和了解行為是建立在對居間人提供的信息真實信賴基礎之上的。居間人在交易活動中所起到的 中介作用看，居間人一般均具有相應的知識、能力和從業條件，委托人付出對價的目的在于獲得居間人提供的信息或媒介服務，以彌補自身精力和能力的不足，這是 居間關系存在的意義。第二，合理審查義務是指居間人對獲知的信息進行合理的審查之后再告訴委托人。合理審查并非是對所有信息都進行審查，在居間合同中雙方 可以約定居間合同的審查事項，但在沒有約定時，審查義務應限定在“關鍵性”的范圍之內。案例中，居間人作為從事商品房銷售代理，租賃、信息咨詢服務的專業 房地產中介服務機構，應當認識到房屋性質和房屋權屬證明是訂立房屋買賣合同的重要事項，這也是被告作為居間人應當知道并有能力準確掌握的信息，居間人雖不 負有主動向房屋權屬登記機關調查核實的義務，但應當要求出賣人提供房屋權屬證明，并將查驗后獲得的信息如實報告委托人。居間人具備調查關鍵信息的能力，要 求其負擔調查義務，能以最小成本公平合理的分擔委托人的風險，符合行業存在之根本。
（三）法學理論的考察
我國立法雖只規定了居間人的如實報告義務，并沒有明確規定居間人的合理審查義務，而《合同法》和《民法通則》均規定了公平原則和誠實信用原則，因此， 居間人的合理審查義務是有理論基礎的。其一，公平原則與誠實信用原則是民法的基本原則，他們具有三大功能：一是指導當事人行使權力履行義務；二是解釋、評 價和補充法律行為；三是解釋和補充法律。作為裁判者的法官應當敢于援引基本原則來填補漏洞，恰當的運用原則進行充分的說理，可以有力地支持判決的正當性。 其二，公平原則和誠實信用原則是我國現行法律明確規定的，具有法律約束力。其三，司法實踐中，已經有大量的案件是運用民法基本原則進行裁判的，在社會生活 發展加快的背景中，對于填補法律漏洞，為相對滯后的法律法規來處理日新月異的矛盾、糾紛提供了答案。為此，未來的法律規范應該對居間人的合理審查義務加以 明確，以統一審判實踐的裁判尺度，引導居間人職業行為。
（四）居間行業規范和慣例的考察
不同的行業有不同的慣例和行為準則，房地產居間合同通常由具有房地產中介資質的專業機構與委托人簽訂，給予委托人在房屋買賣、租賃方面其所具有的專業 知識和從業經驗。住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯合發布的《房地產經紀管理辦法》第22條規定：“房地產經紀機構與委托 人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委托人的身份證明等有關資料，并應當編制房屋狀況說明書。經委托人書面 同意后，方可以對外發布相應的房源信息，房地產經紀機構與委托人簽訂房屋承購、承租經紀服務合同，應當查看委托人身份證明等有關資料。”由此，在房地產居 間行業規范和行業慣例來看，房地產中介機構在提供中介服務時，應當對影響房屋買賣、租賃合同簽訂的重要事實向委托人或有關機構進行調查，確保提供信息的準 確性、真實性。
（來源：北京市延慶區人民法院）
