關于房屋租賃合同糾紛中推定出租人同意轉租的理解及審判實踐
條文：《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十六條：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。”
一、條文的內容理解
本條分兩款規定了三方面內容：一是出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議，視為同意承租人轉租；二是承租人未經出租人同意簽訂的轉租合同無效；三是在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人可作為第三人參加訴訟。
1．出租人同意轉租的推定。《合同法》第二百二十四條第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”為督促當事人及時保護合法權益，維護交易的穩定性，本條第一款將出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議的，推定為出租人同意轉租。
2．未經出租人同意的轉租合同的效力。未經出租人同意的轉租破壞了原有的出租人與承租人的信任關系，減弱了出租人對于出租房屋的控制，因此，原則上承租人未經出租人同意其轉租行為無效。
3．關于次承租人的訴訟地位。在房屋租賃合同被解除或者被認定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時，案件的處理結果必然與次承租人具有法律上的利害關系。當次承租人實際對租賃房屋裝飾裝修或者擴建，則次承租人對訴訟標的享有獨立的請求權。本條依照《民事訴訟法》第五十六條規定，在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人訴訟地位。至于次承租人是具有獨立請求權的第三人還是無獨立請求權的第三人，由受訴人民法院根據案件的具體情況確定。
司法解釋之所以作出這樣的規定，是因為一味強調未經過出租人同意的轉租行為無效，不利于維護交易安全。限制自由轉租，固然可以很好地維護出租人的利益，但是其弊端也顯而易見，這會導致在未經出租人同意承租人轉租的場合，租賃各方的法律關系處于極不穩定的狀態，難以對自己的民事行為作出恰當的預期。這種情況極不利于交易的安全，當然就會阻礙交易的發展。在這種情況下，租賃各方的前途和命運都懸于出租人之手，出租人單方操控解除合同或不解除合同的利器，對承租人和善意的次承租人均甚為不利。實踐中，由于《合同法》第二百二十四條對轉租合同效力沒有作出直接具體的規定，導致不少承租人和次承租人（即“二房東”和“三房東”）動輒主張轉租合同無效而引起糾紛。為適應經濟社會發展的內在要求，理順法律制度內在的邏輯關系，平衡各方當事人的權利義務，《房屋租賃司法解釋》，一方面，為維護出租人的利益，將未經出租人同意的轉租行為規定為無效；另一方面，未保護善意的次承租人的利益，而給了出租人六個月的異議期，如果出租人知道或應當知道承租人將房屋轉租，而又未提異議，就推定出租人同意承租人轉租。司法解釋的這種規定，較好地平衡了出租人、承租人與次承租人的利益。
二、條文理解的重點
（一）對于“六個月”的理解
6個月的異議期的規定，目的是為了平衡出租人與次承租人的利益，規定得期限太長，不利于穩定現有的轉租關系和維護次承租人的利益，規定得過短，也不利于出租人利益的保護，司法解釋的前幾稿將異議的期限規定為3個月，后討論中認為3個月的期限不利于對出租人的保護，故延長至6個月。
關于6個月的性質。這6個月應當理解為除斥期間，不適用訴訟時效關于中斷與中止、延長的規定。這6個月是出租人行使合同解除權和主張合同無效的權利期間，因此，將其定位于除斥期間更為準確。
（二）次承租人訴訟地位的理解
出租人未經承租人同意而將房屋轉租，從合同的相對性來看，完全形成兩個互相獨立的合同，即出租合同與轉租合同。出租人與承租人之間并不發生直接的聯系，但是，由于出租人的出租房屋行為與承租人的轉租房屋行為處分的是同一標的物，因此，兩者之間難免互相影響。故本條依照《民事訴訟法》第五十六條，規定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人訴訟地位。因租賃合同解除而產生的糾紛，如果出租人未將次承租人作為被告的，考慮到判決生效后的執行問題以及保護次承租人利益的需要，原則上應追加次承租人作為第三人參與訴訟。如果次承租人人數過多，且各方的也不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據情況需要，由當事人另行訴訟。
需要注意的是人民法院是要根據案件的具體情況，通知次承租人作為第三人參加訴訟，是“可以”，而不是“應當”。
另需要指出的是：本條規定的也僅是出租人與承租人的原租賃合同發生爭議時次承租人的訴訟地位問題，轉租合同中承租人與次承租人就轉租合同發生爭議時，是否將出租人列為第三人呢？即承租人與次承租人就合同效力或合同解除產生爭議的，是否需要追加出租人為合同當事人。此種情況下，一種觀點認為承租人與次承租人的關系，與出租人與承租人的關系是兩個法律關系，不應當在一個案件中審理；一種觀點認為應當追加出租人為第三人，或通知出租人對租賃合同是否解除作出意思表示，然后決定本案的審理。我們認為，承租人與次承租人之間的租賃糾紛與前一租賃合同是兩個法律關系，如果在案件審理過程中追加出租人為第三人或通知出租人表達意見的話，勢必造成訟累，不利于案件的審理。所以，不需要追加出租人為第三人或通知承租人。但是，承租人有證據證明出租人已通知解除租賃合同的，在案件審理過程中應當作為一個事實予以考慮；或出租人已另案訴訟要求與承租人解除租賃合同的，應當等待另案的處理結果。
另外，次承租人要求承租人解除合同并賠償裝修等添附損失的，屬于合同當事人之間的糾紛，一般無須追加出租人為案件的第三人。
【審判實踐】
審判實踐中以下幾個問題是轉租中處理的重點與難點問題，值得我們注意。
一、關于承租人擅自轉租，出租人行使解除權對轉租合同是否有影響的問題
未經出租人同意的轉租，盡管轉租合同的效力不受影響，但是該轉租行為畢竟是違背出租人的意志，違反法律規定的行為，因此，法律也賦予出租人在這種情況下解除合同的權利。《合同法》第二百二十四條第二款規定，承租人未經出租人同意將租賃物轉租的，出租人可以解除合同。根據該條規定，未經出租人同意轉租的，出租人可以解除其與承租人之間的租賃合同，也可以不解除。出租人不解除的，轉租關系仍然存續，不會受到影響，而如果出租人行使解除權，一方面，其可以依據物權請求權要求返還租賃物；另一方面，由于合同的解除，承租人喪失租賃權，轉租合同也就因其賴以存在的基礎不復存在而不得不終止。此時，對于次承租人而言，由于其與出租人之間并無直接的租賃關系，自然不得請求出租人承擔違約責任。而對與其存在租賃關系的承租人能否請求損害賠償，則要看其是否為善意。如果次承租人為善意，即在其與承租人訂立合同之時不知道也不應當知道承租人未經出租人同意轉租，為保護善意第三人的利益，應由承租人承擔相應的賠償責任；如果次承租人為惡意，即在其與承租人訂立合同之時知道或應當知道承租人未取得出租人的同意，那么這種風險在其訂立合同時是可以預見的，此時自無要求承租人承擔賠償責任之理。
二、關于承租人自行轉租，是否構成侵權行為的問題
許多法院在審理此類案件時，都認為承租人在未征得出租人同意的情況下，將他人之物擅自轉租，侵犯了出租人的所有權，從而將這些案件作為侵權案件處理。王澤鑒先生也認為，當出租人為租賃物的所有權人時，承租人的轉租構成對出租人所有權的侵犯。我們認為，這種觀點并不完全正確。當出租人為租賃物的所有權人時，其將租賃物出租是以收取租金為對價而將租賃物交與他人占有、使用，收益權轉由次承租人行使，自己收取租金的行為。兩者在性質上是一樣的，轉租合同中的權利義務內容并不突破租賃合同約定的范圍。因此，認為轉租侵害了出租人的所有權，依據略顯不足。當然，如果在轉租過程中，因次承租人或其他人的行為造成租賃物的破壞的，應當構成對出租人所有權的侵害，應承擔相應的侵權責任。
三、關于承租人未經出租人同意，而將房屋轉租，其向次承租人收取租金是否構成不當得利的問題
這一點在理論上頗有爭議。有學者認為，因承租人無權通過轉租而獲取利益，因而對于承租人獲得的在扣除租金后剩下的部分，可作為不當得利向出租人返還。也有學者認為不構成不當得利。我們認為，所謂不當得利，是指沒有法律或合同依據而使他人受損，白己獲益的行為。在轉租中，承租人向次承租人收取租金是否使出租人利益受損呢？答案是否定的。因為，既然出租人與承租人之間存在合法的租賃關系，出租人也已以租金為對價將租賃物交于他人占有、使用、收益，其收益已經確定而不能再對租賃物進行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變相形式而言，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，因此，不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益。至于對次承租人而言，承租人向其收取租金有合同依據，自然不存在使其受損的情形。因此，承租人收取租金并非沒有法律依據，同時又不存在損害他人利益的情形，與不當得利的構成相去甚遠。
